集中供地后西安“稳地价”初见成效 多宗土地以成本价成交

　　有机构数据显示，今年1-7月全国房地产调控多达352次。调控涉及房企、银行、入户、人才、婚姻、贷款、价格、土拍等多个方面。而土地市场作为房地产行业的前端，往往也最能体现调控力度。

　　今年2月，自然资源部要求22个城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后，很多试点城市开始逐步发文落实，例如天津、郑州、青岛等。

　　西安虽然不在试点城市之内，在6月份也首次尝试了集中供地。但近期，全国各地多个城市却传来集中土拍暂停或延期的消息。

　　土拍市场或将迎来新一轮的管理机制

　　据中指研究院发布的有关土拍数据显示，今年20个重点城市除天津和上海外，计划供应总量为17393公顷，较去年同比增长0.5%。从供应量可以看出，多数城市下半年计划供应土地量应该会很充足，且土拍市场集中时间会在8月和11月。

　　但近期，多个城市传来集中土拍暂停或延期的消息。

　　8月6日晚，深圳市公共资源交易中心发布关于出让住宅用地的使用权出让补充公告，紧急中止出让22宗地块。8月10日，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日。8月11日，青岛市自然资源局发布公告：青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”等等。

　　业内人士分析，规划好土地才能规划好长线的房地产发展，土拍市场或将迎来新一轮的管理机制。目前，已有城市做出了相关调整及更新。其中7月30日，杭州发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告规则，首次推出10宗“竞品质”试点地块，线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，并且溢价率上限为10%，“竞品质”试点地块全部实行现房销售；其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%。北京则是“品质与地价同行”，采用先“竞地价”再“竞品质”的模式。很明显，这些城市的模式变化，都旨在从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

　　集中供地后西安“稳地价”初见成效

　　西安今年土拍情况如何呢？在“3·30政策”中，西安住房用地实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，“稳地价”成为首要任务和目标。西安的土拍市场已经由最初的“价高者得”，演变为“最高限价+竞教育、租赁住房、共有产权房”等其他配建条件的拿地模式。

　　在6月份的首次尝试集中供地中，除金茂、绿城以溢价率拍地，多宗土地以综合成本价成交，并未出现房企激烈争夺的现象。资深媒体人王涛认为，西安的土地市场也在降温。首次供地开发商热情不高，成交的溢价地块也很少，主要基于两个方面：第一是预设了未来的销售价格，第二是给出的地块均有一些限制，例如竞品质，再加上自持部分，门槛越来越高，这使得很多房企只能观望。

　　而在西安集中供地前，上半年西安土地市场表现确实抢眼，先后共诞生12宗楼面价破万的高价地块。而去年全年总共诞生19宗楼面价破万的高价地块。这些地块在土拍的时候都是高溢价率竞拍摘得，但是在入市时又遇上了西安大力度的“新房限价”政策，使得很多项目进退两难。以高新CID和软件新城今年集中推出的新项目为例，基本上都是前两年拍出的“万元地”，按照拿地的时间和项目节奏，大多原计划在2020年入市销售，因备案价原因一拖再拖，终于在今年上半年有一些项目集中入市。虽然销售价格比预期的低了一些，但是精装变毛坯或者“减配降标”的情况也随之出现。

　　一位业内人士称，之前未限地价但如今限房价，对拿了高价地打算做高端改善的项目是一个不小的打击，也在一定程度上误伤了西安的改善客群，即真正想买好品质房子的人。

　　着力实现限房价、控地价、提品质

　　今年7月份，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。据悉，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。这对房企来说无疑是戴上了“紧箍咒”，拿地资金压力增大，如果再面对不断上涨的土地成本，房企生存压力只会越来越大。

　　如今，多个城市开始调整土拍规则，“限地价”已经有所趋势，这不管是对房地产市场长期稳定发展，还是对开发商、购房者来说，都是一件好事。

　　58安居客房产研究院分院院长张波近日表示，从各地中止或延期第二批集中供地来看，更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善，着力推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质。一方面在土地出让环节严格控制起拍价和溢价率上限，房企在拿地阶段就可明确未来的房价上限，提前考虑利润空间，以便在拿地时更加理性。另一方面，也吸取过往只控房价忽视品质的方式，强化住宅品质的监管，对于建筑品质在出让时给予明确要求，在保证房企合理利润的同时，保障了住宅品质。

　　沈视楼市主理人沈玮认为，新房限价政策是短期行为，要解决问题还得从供应、土地端做起。不限地价，只限房价的结果就是房企为了生存而减配降标。限地价使房企的综合拿地成本下来了，减少了配建、自持等不必要的内卷现象，给房企留出合理利润空间去造高质量的、老百姓愿意买单的好房子。 华商报记者 党兰 张毅

编辑：曹静