收费上涨引争议 物业公司去留陷入僵局 老旧小区怎样有效管理？

　　老旧小区引入专业化物业管理，本是改善居住环境的好事。然而在西安市莲湖区自强西路，建成30余年的自强小区在引入物业的过程中陷入了一场持续数月的矛盾——物业费上涨、停车费调整、催缴方式引发争议——物业公司与部分业主之间的摩擦不断。这场纷争折射出的，正是许多老旧小区在管理转型中面临的共性难题。

　　物业入驻后上调物业费及停车费

　　华商报启动“社区治理·长安策”线索征集活动后，接到自强小区多位业主来电，称从今年过完年后至今，因部分业主对物业服务及收费不满，要求物业撤出小区，物业一直不愿离开。

　　“物业来了一个多月后，就因为收费问题跟业主纠纷不断。”该小区业主王先生称，自强小区在20世纪90年代建成，2020年前后经过了老旧改造，此前长期由原产权单位管理。因单位不具备物业管理资质，依照“三供一业”分离移交相关政策，小区管理需要移交给社会化物业公司。去年9月，一家物业公司接手入驻，一个多月后，公布了新的收费标准，这是双方矛盾最直接的导火索。王先生称，此前，小区物业费长期维持在0.55元/平方米，停车费为60元/月。物业将物业费调整为0.85元/平方米，停车费提高至210元/月。

　　“对于涨价依据，物业方面的解释是：其公司具备一级物业服务资质，按照公司服务标准与运营成本，须执行对应层级的收费。”业主王先生告诉记者，新的收费标准公布后，引起不少业主不满，但物业方面认为，过去0.55元的物业费远低于市场化的服务成本，难以支撑专业化的保安、保洁、维修等开支。

　　然而，部分业主对此并不认同。多位业主向记者表示，一级资质对应的是高标准的软硬件服务，小区作为建成三十多年的老旧楼院，基础设施相对陈旧，在门禁安防、绿化养护、公共设施等方面，与“一级服务标准”存在较大差距。业主质疑的核心是：在没有看到服务明显提升的情况下，物业费上涨超过50%，其调价依据是否充分？物业方未能提供由价格主管部门核定的收费文件，进一步加深了业主的疑虑。

　　与物业费争议并行的，是停车费的调整。210元/月的停车收费标准公布后，有业主向社区、市场监督管理部门进行了反映。相关部门介入调查后，驳回了210元的收费标准，要求维持此前60元/月的停车费标准。

　　部分业主对物业不满“要求撤出”

　　该小区物业工作人员称，停车费涨价虽被叫停，但物业费收取按照物业入驻后制定的标准——0.85元/平方米。部分业主对物业未征得大多数业主同意就定价的方式及收费金额不满，未缴纳物业费。围绕催缴行为，业主与物业之间也产生了不少摩擦。有业主反映，因未缴物业费，自己驾车在小区出口被拦下，被告知需要先结清费用才能放行。此外，有业主称物业工作人员曾在深夜上门催收，给家人惊吓和困扰，认为这种方式实在不妥。

　　“前段时间，社区专门针对这个问题在小区内征集民意，不少业主对物业不满，要求物业撤出。”该小区业主称，社区向小区物业转达业主的意见后，物业相关负责人曾表示会撤出小区，但不知什么原因，至今仍未撤走。

　　6月15日，记者在该小区实地走访发现，小区卫生状况及停车秩序良好。小区物业一位工作人员称，当初进驻小区前，是原管理单位通过正常招投标方式，最终跟该物业签约。针对部分业主对物业费、停车费价格产生的异议，物业一直在积极跟业主沟通，做出相应的解释说明。就目前来说，物业仍在为该小区提供包括安保、卫生等在内的正常物业服务。

　　社区将协助小区尽快成立业委会

　　针对该小区的问题，记者联系到西安市莲湖区红庙坡街道工农新村社区。工作人员称，该小区以前一直是单位管理，去年9月与物业公司签订合同，由物业进驻服务。从进驻小区至今年1月前，该物业并未收取费用，一直是先行提供服务。

　　今年1月初，物业调高了小区物业费及停车费，引发部分业主不满。社区接到业主反映后，立即联系了市场监督管理部门，市场监督管理部门核查后叫停了物业对停车费的调价，但物业费维持0.85元/平方米的收费标准。随后，部分业主针对物业费涨价等问题依然不满，提出要求物业撤出小区。对此诉求，社区已多次从中协调，均未能使双方达成一致。

　　红庙坡街道及工农新村社区已协助小区筹备成立业委会，目前正在推动当中。小区业委会成立后，便可负责召集业主大会、执行业主大会作出的解聘决议，并代表业主与新/旧物业签订合同或终止合同。

　　>>律师

　　属典型的物业服务合同纠纷

　　针对该小区的问题，北京市盈科(西安)律师事务所合伙人、律师林安表示，该小区物业单方涨价、拒不撤场等情况，属于典型的物业服务合同纠纷（违规调价+违法催费+拒不退出），可以根据《民法典》第九百四十四条、第九百四十九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定进行维权，具体如下：

　　《民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。（注：司法实践中半夜敲门骚扰、拦车禁行、私装地锁等变相胁迫催费同理认定为违法。）

　　《民法典》第九百四十九条第一款规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　>>专家

　　单靠物业与业主的自然博弈难以奏效

　　自强小区的纠纷，并非个例。在许多老旧小区向市场化物业管理转型的过程中，类似矛盾时有发生。

　　西安碑林区一社区负责人表示，发生此类问题的症结往往集中在以下几点：一是物业入场程序是否公开透明，能否在初期就获得大多数业主的认同；二是收费标准是否做到了质价相符，涨价依据能否以清晰、有公信力的方式向业主说明；三是在缴费率走低时，催缴方式的边界如何把握，避免激化矛盾。

　　要解开这一困局，单靠物业与业主的自然博弈往往难以奏效，各方可能需要多管齐下：

　　其一，搭建有效的沟通平台。由街道办、社区牵头，组织物业与业主代表坐下来，就服务标准、成本构成、收费标准进行逐项沟通，并引入第三方评估，让收费争议回归到客观、可讨论的轨道上来。

　　其二，尽快推动业委会成立。老旧小区因缺乏业委会，业主在与物业公司的沟通中往往处于分散状态，难以形成有效的集体决策和监督机制。成立业委会，是业主依法行使选聘和监督权利的前提。

　　长安大学人文学院公共管理系讲师陈泽鹏表示，物业服务是城市基层治理的“最后一公里”，是推进社会治理现代化的重要参与主体。物业企业应主动融入党建引领的社区治理体系，遵循“协商共治”原则，将业主需求作为核心导向，严格践行契约精神，建立公开透明的协商机制，实现服务标准与收费标准的质价相符，收费标准调整必须履行法定民主程序并公示。同时，主动对接社区党组织、居民委员会和业主组织，通过建立多方协同的纠纷化解机制，采取合理合法手段妥善化解服务分歧与利益矛盾，以柔性沟通替代强制催缴，切实维护社区和谐稳定。物业退出要遵循法定程序规范进行，保障社区基本服务平稳过渡，避免因服务断档引发治理风险。通过规范服务流程、提升服务品质，将物业服务转化为基层治理效能，共同建设和谐有序的社区环境。 华商报大风新闻记者 马群

编辑：张佳萌