红网3月26日报道 深圳华侨城集团将武汉东湖风景区核心地段在内的3167亩土地以43亿元收入囊中，每亩单价仅136万元，关乎东湖渔场450亩水面将被填掉，开发为“都市休闲娱乐区”，知情人称，华侨城的操作手法是，将该地向银行抵押融资，在获得银行贷款后，再投入到武汉华侨城项目中，成为运作该项目的主要资金来源。

　　原定开工时间却一推再推,自去年12月高调举行奠基仪式后，原计划今年2月开工的武汉华侨城项目，至今仍未按期动工。

　　此前，“空降”武汉的深圳华侨城集团，依仗多年来长袖善舞的能量，在项目前期的运作却相当顺利，以猛龙过江之势“夺取”武汉城投和地铁集团名下大块土地，更以超低价将包括东湖风景区核心地段在内的3167亩土地以43亿元收入囊中，每亩单价仅136万元。

　　同时，关乎东湖生态安危的东湖渔场450水面将被华侨城填掉，开发为“都市休闲娱乐区”，建造两个四星级酒店和其他商业服务配套设施。

　　更令人震惊的是，因东湖“修编规划”未获建设部批复，武汉华侨城项目虽未全面开工，实际上已经是“先斩后奏”，其开发东湖的环评和报批手续，亦将是一个漫长过程。

　　猛龙过江强势“夺地”

　　深圳华侨城集团的手眼通天和非常规手法，在“武汉华侨城”项目的拿地过程中，被演绎得淋漓尽致。

　　去年12月，华侨城集团以43亿元中标获得武汉“P(2009)113”地块，包括东湖风景区及中北路延长线在内的3167亩土地，这是2009年武汉拍卖的最大一宗黄金地块，规划用途为“居住和游乐、旅游设施”。

　　但鲜有人知的是，上述地块，大多原为武汉城投和地铁集团的“建设项目资金平衡用地”。但几经博弈之后，相关单位只能“忍痛割爱”。

　　3月21日，武汉城投集团的魏晓波仍不愿谈及此事，“这是政府定的事情”。

　　时代周报记者调查获知，2007年，武汉市为解决“重大市政建设基础项目”巨额资金缺口，出台《关于我市重大基础设施建设项目利用土地储备等融资工作的意见》(“武政【2007】93号”文)，以城建项目沿线或周边土地为抵押向银行贷款，最后用土地出让净收益还款，通称“建设项目资金平衡”。

　　据此，武汉城投集团在2007年通过“武政办【2007】15”号文批准，将杨春湖副中心纳入“两个火车站”基础设施项目打包平衡土地范围，负责储备和一级开发。该地总面积1103公顷，可经营性土地413公顷，土地净收益为94亿元，可基本平衡所需资金。随后，城投集团将该地整体质押给银行，获贷148亿元。

　　不料，自2009年5月深圳华侨城集团“空降”武汉后，陡生变故。

　　武汉市政府在“华侨城项目专题会”上决定，将杨春湖等土地打包项目约1003公顷，作为该项目平衡用地。这直接涉及城投集团在杨春湖和武汉大道的多块土地储备和既定项目。

　　无独有偶，受武汉华侨城项目用地影响的，还有武汉地铁集团。知情者披露，地铁集团拥有平衡资金的土地16200亩，将产生净收益195亿元。但由于华侨城介入，该集团4号线一期工程中的2宗土地被划出，总面积28公顷。

　　时代周报记者了解到，武汉华侨城项目规划用地逾20平方公里，涉及武汉城投集团杨春湖、武汉大道沿线和地铁集团轨道交通土地打包及若干城中村项目。

　　“利益主体错综复杂，各方互不相让，只能市政府从中调和。”知情者告诉时代周报记者。土地所有权突变，令武汉城投十分狼狈。据透露，该集团已确定的银行贷款无法继续使用，已用贷款失去还款来源。武汉市土地储备中心在杨春湖的收储工作，也因此陷于停顿。

　　对此，武汉相关部门一致反对，认为不该因华侨城项目影响重大市政建设，其中，尤以市发改委的态度最为鲜明。该部门在给市政府的一份复函中明确表示：“当前正在实施的武汉城投集团杨春湖打包项目和武汉地铁集团轨道交通打包项目，是严格按照93号文件规定的程序，经市政府审核批准，且土地打包净收益是专项用于武汉火车站、武昌火车站以及近期轨道交通建设，不宜调整。”

　　武汉市财政局认为，利用土地获取平衡资金的方式，应该仅限于非营利性的重大市政城建项目。

　　武汉市建委一人士表示：“华侨城项目属企业经营性行为，不应与武汉城建项目冲突，况且它是中途插进来的。”

　　但最后结果却是：在市政府统一协调下，最终仍以满足华侨城项目用地需求而告终。

　　而且，华侨城还另外拿到了近2000亩东湖风景区内的土地，令武汉业界惊羡。

　　“低价”获地玄机

　　深圳华侨城所拿地块的地段之佳，地价之低，令业界自叹弗如。

　　该宗“P(2009)113”地块总面积为211.16公顷，约3167亩，主要分布在国家级4A风景区东湖沿线，成为独享东湖景观资源的黄金地块，商业价值巨大。而且，其用于房地产开发的面积为86.56公顷，占总面积的40%之多。即便剩下60%用于主体公园和酒店旅游开发的部分，其商业附加值也十分丰厚。

　　但该地每亩单价仅为136万元/亩，楼面地价为2136元/平方米。一业界人士指出：“东湖范围内的这类地，当前市价至少应在800万元/亩，这个价格等于拱手相送。”

　　武汉市土地储备中心相关人士也向时代周报记者承认：“该价格仅仅是拆迁和整理成本，考虑到近年来物价上涨趋势，征地拆迁和市政设施建设成本应按每年增长5%来计算。”

　　通常，深圳华侨城拿地区域的平均征地拆迁成本应在85万元/亩，而市政设施平均成本应在15万元/亩，相关财务费用支出应为2.5万元/亩。一亩地从生地整理成为熟地的成本，大约在110万元。

　　据此，深圳华侨城136万元/亩的拿地成本，充其量只比拆迁成本“溢价”26万元。

　　记者查证，深圳华侨城集团在东湖管委会辖区内的和平村、渔光村等地，皆以最低价格拿地，仅以东湖渔场540.9亩地所对应的拆迁成本，就能管窥其拿地成本之低。

　　去年11月25日开始拆迁时，东湖渔场被告知的拆迁价格为：陆地每亩50万元，水面每亩40万元，场区住宅楼内持有两证的住户按4150—4200元/平方米补偿。渔场办公区域拆迁补偿价格，仅为600元/平方米。

　　如此低廉的拆迁价格，令业界震惊。东湖渔场一干部介绍，早在5年前，场区有意出售所辖部分土地，当时评估价格是600万元/亩。“现在5年过去了，土地不仅没有升值，反而还大大贬值了。”他忿然道。

　　记者查阅《武汉市市区土地定级与基准地价评估》标准，渔场应为Ⅳ级，所对应的商业基准地价标准为：3943元/平方米。据此测算，每亩拆迁费应为263万元，50万元/亩的拆迁价格，实际每平方米仅为750元，与3943元相差5倍。

　　而且，3943元/平方米的基准地价，乃武汉市国土资源和规划局在2007年颁布制定，如今已过去3年，武汉房价飞涨，但地处国家4A风景区内的土地价值却反而严重缩水。

　　对此，东湖管委会相关负责人向时代周报记者坦承：“深圳华侨城属于武汉市引进的项目，一切都是执行上级部门的决定，管委会除配合外，并无自主权。”

　　“当低价拿到这些黄金地块后，华侨城的操作手法是，将该地向银行抵押融资，在获得银行贷款后，再投入到武汉华侨城项目中，成为运作该项目的主要资金来源。其实，说白了就是武汉市让深圳华侨城获得利用土地融资的渠道，以此支持武汉华侨城项目。”一位知情人士一语破的。

　　时代周报记者了解到，这43亿元地价款，深圳华侨城当前也只支付了部分前期资金，更多指望通过这些地块来“平衡”。

　　另据相关人士透露，东湖管委会实际上与武汉华侨城项目另签有合作协议，涉及互惠开发，具体内容尚未公布。