本报讯 (记者李海涛)西安市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。在此背景下，改善型需求将成为未来市场需求的主体。

　　记者采访了解到，在西安商品房存量数超家庭总量，改善型需求将成未来需求主体的市场大背景下，西安楼市则先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。去年末楼市交易止跌趋稳，但交易整体低位运行，行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业，预计2012上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。

　　与此同时，限购延续下住宅市场开发结构性调整进一步深化。70-90、 90-110、110-130平米户型是2011年的三大面积区间段，分别占20.1%、24.1%、17.6%。而与2010年相比，2011年住宅面积结构呈现出的最大特征是，110平米以下各面积段比例纷纷表现为下降趋势，110平米以上各面积区间段比例均呈现上扬。2011年住宅单套成交面积106平方米，较2009及2010年两年稳定于99平米明显提升，置业“一步到位”趋势明显，同时对于未来房产税的长期影响预期，将进一步加重这一置业心理，2012年三室房源预计将进一步呈现升温表现。

　　就商品房销售均价而言，从西安与一、二线城市的房价水平、房价收入比的综合比较，以及西安房地产多年以自住需求为主体的相对良性发展格局，在以关天经济规划及城市建设带动下，城市宜居度、城市地位持续上升的利好因素对房价仍将形成支持，因此西安房价整体大跌的可能性极小。在上述因素综合影响下，预计2012年上半年西安房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，跌幅预计不会超过10%。

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