西安部分地铁商业遇冷 五六号线激活新商圈

　　“地铁五号线、六号线和一号线二期获批了，跟着地铁挑选一个离地铁口近的商铺，未来可能有钱赚。”一直有购买商铺打算的西安市民赵先生这样告诉记者。但是华商报记者在采访中发现，挑选地铁商铺或者是住宅，不一定离得近就好。

　　“地铁一响，黄金万两”。凭借这句金科玉律，西安的地铁商业也经历了从无到有的过程。西安地铁商业的运营现状如何?上周获批的五号线、六号线和一号线二期获批将给楼市带来什么影响，华商报记者就此进行了走访。

　　部分地铁商业遇冷，店主忙转让

　　刚走出地铁闸机，撞见一家快餐店，或是在电梯转角处与一家服装店不期而遇，对经常乘地铁的西安人来说，这已经不是什么新鲜事。据西安地铁运营分公司的资料显示，在目前开通的一号线多个站厅设置有站内固定式商铺，二号线有北大街商城等，万寿路站还规划了3万㎡的综合出入口商业，这还不算沿线众多将地铁作为卖点的购物中心、卖场等。

　　4月18日，华商报记者实地走访发现，即便是周末，由于经营业态和时间的不同，地铁商铺的经营也存在冷热不均现象。“早晚高峰期的人比较多。”在北大街地铁站一家超市内，营业员告诉记者，来买东西的大部分是散客，买瓶水、带包零食什么的就匆匆走了。

　　除了快餐店、小吃店和超市外，华商报记者注意到，该地铁站内还有一些销售服装、佛珠手串和儿童玩具的铺位。但在记者停留的半个多小时内，这些摊点和店面基本无人问津。“最近租金降到800元/月了。”一销售儿童服装的店主无奈地说，生意还是比较冷清，“你看周围这些空铺位都是不想再续租，准备转让了。”华商报记者还发现，另有些大打“地铁牌”的卖场，虽然靠近出入口，也难以吸引到客流。

　　“以上情形只能说是半地铁商业，属于目的性消费而非路过式消费。”陕西经典派地产商业运营管理有限公司营销总监李超说，食品走俏百货服装遇冷，则反映出地铁商业业态选择的重要。他认为，“路过式”业态更符合快速流动人群的消费习惯，服装、饰品类占用大量试装时间，就容易被忽视。

　　地铁价值多是“锦上添花” 新商圈需要培育

　　地铁的聚集效应，被视为商机之源，但新的商圈或者商业点则需要慢慢培育。

　　从2011年9月二号线开通至今，西安已有两条地铁线路，但线路量上还显单薄。有业内人士预计，根据已公布的规划，西安1-6号地铁线路主要是围绕主城区进行设置，预计在未来几年里，这些线路的陆续通车成网，沿线商业将有更好呈现。对开发商和运营商来说，如何把人流变成客流，是他们接下来要做的功课。

　　地段无疑是关键因素之一。以拥有16条线路的上海为例，上海火车站、人民广场和徐家汇三大地下商圈赫赫有名。但这些商圈早在地铁建造前就已是商贸活跃之地，地铁带来的商业价值，更多的是“锦上添花”。

　　“西安还没有特别好的地铁商业。”复旦大学房地产研究中心商业地产专委会副秘书长夏强认为，与上海、北京、深圳等地相比，西安的商业形态等级较低，目前只有小寨、钟楼依靠本身的商业氛围，和地铁形成比较好的互动。他说，像赛格国际购物中心那样，成功实现地铁与餐饮、购物的无缝对接者还是少之又少。

　　地段又并非唯一。同在繁华的小寨商圈，继潮BUY汇闭店后，与地铁站相连的金鹰百货也在去年撤场。业内人士指出，同质化问题是地铁在内的商业地产运营必须克服的障碍。

　　“未来西安不同的地铁站都应该有区域特色。”城市地产运营专家王建红指出，比如大雁塔和曲江，外来的游客会比较多，与旅游相关的商品会有一定市场;而在高新一带，大多数是上班族，他们需要的更多是早快餐、咖啡店等业态。

　　地铁综合体有前景， 买地铁物业要早下手

　　地铁站口百米外就是综合体，广告牌上写着“地铁旁，买两房”，或是地铁上直接盖物业，华商报记者在探访中注意到，这样的景象在西安屡见不鲜。

　　据RET睿意德去年7月份的数据显示，仅1、2号线沿线在建、准备开工的商业及综合体项目就超过700万㎡，未来5-14号线估计还将贡献约1500万㎡左右的商业项目。

　　华商报记者对新近获批的5、6号线沿线楼市进行梳理，发现建设中的华著中城、绿地国际生态城、高科麓湾国际社区、中国铁建国际城、东城新一家……无不是兼具居住、商业和办公等多种功能的综合体项目。

　　“地铁物业囊括住宅、商业、写字楼和酒店式公寓，带动的是地铁人群之外的消费。”RET睿意德中国商业地产研究中心分析师刘少杰说，不同于地铁商铺形成的小众商业圈，地铁物业能借助自身吸引力增加辐射范围，盘活区域商业氛围。

　　“地铁对房价的带动明显。”刘少杰表示，根据以往经验，地铁沿线的房价比非沿线要高出大约10%。这是因为，地铁极大方便了住宅类业主的生活，而随着居住人口的增加，商业项目的发展也会更有保证。

　　“地铁物业的价格上涨可大致分为三个阶段。”夏强指出，一是规划出台期至动工建设期，这个阶段的价格变化相对较小;二是动工期至投入使用期，此阶段价格增长迅速，逐步接近峰值;三是投入使用期至运营成熟期，这个阶段的价格变化幅度不大，逐渐趋于稳定。所以，买地铁物业还是越早越好，尤其在建设阶段或即将建设期，价格往往还没有被炒起来。

编辑：华商报供稿