西安部分商品房项目问题调查 投诉最集中的是物业

　　业主维权成本高“开发商用大肚子扛业主”

　　针对目前西安楼市部分商品房项目出现房款交了几年仍是坑、新房被一房两卖；不具备交房条件却要强行收房、入住多年拿不到房产证等问题，独立地产评论人李连源表示，这些问题的出现，不仅仅是房地产问题，而是整个市场经济下的诚信、道德、法制体制尚不健全完善造成的。

　　李连源举例称，比如交了房款几年仍是坑，究其原因是开发商自有资金不足，虽然通过低价售房向购房者融资，但仍旧不能保证项目继续开工，只能停滞或者烂尾；再比如有房子被一房两卖，同样与开发商资金不足有关，利用“五证”全部下来前这段时间差，通过内部认购集资，但市场因素、开发商本身等原因，导致了这种现象发生。

　　他表示，开发商之所以有恃无恐的违规违法操作，与目前业主维权成本较高有关，合同虽然约定可向法院起诉等，但动辄数万元的起诉费让很多人望而退步，简单的地说，就是“开发商用大肚子扛业主”，很多事情虽然违规，但也逼业主让步。

　　陕西众邦律师事务所李小东律师表示，造成目前问题频发的原因，与开发商一味追求销售利润、市场监管力度以及违法犯罪追责不够有关。

　　如何购买商品房 房管局支招

　　1）没有预售证的商品房为何不能买？

　　西安市住房保障和房屋管理局产权市场处负责人向购房者建议，无《商品房预售许可证》的房屋不能买。该负责人表示，无证预售是违规行为，且买房人难以受到法律保护，更可能造成惨重的经济损失。

　　具体体现在：房地产开发企业，在未依法取得商品房预售许可证而以预定、订购、定购等方式收取房款的，均属无证违规售房行为。所购房屋楼盘因规划、建设等方面有许多不确定性，若出现与承诺不符易产生纠纷，且难以受法律保护；而出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；没有商品房预售许可证的房屋房款无人监管，若开发商挪用房款，可能引起项目延期交房或烂尾，甚至停工，购房人无法入住房屋；没有商品房预售许可证的房屋还有可能是“小产权房”，属于违规建设，随时可能被强制拆除，购房人将可能钱、房两空。

　　2）购买商品房应注意哪些问题？

　　挑选商品房时一定要多方考察楼盘资质，选购手续齐全的房子。在购房时看开发商是否取得《商品房预售许可证》，并且登录西安市房管局门户网站查询楼盘的预售许可证信息和监管银行、监管账户。在购买商品房时，一定要向置业顾问多了解所购房屋的状况，下定金前应注意明确所购房屋的具体位置、面积、价格；明确定金数额和交款期限；明确定金返还形式；明确房屋交付时间和交付标准；明确相互的违约赔偿责任和标准是否对等等相关情况。应要求开发商将相关细节、承诺等写入商品房买卖合同附件中。

　　3）买房时遇到纠纷怎么解决？

　　在商品房买卖中，经常会遇到的纠纷包括：开发商逾期交房、约定的房屋面积有误差且不退不补、变更交付条件、降低交房标准、未及时办理房产证等问题。在合同履行中，如果购房人与开发商发生争议应先行进行协商；但如果协商不成，则应通过法律途径解决纠纷，以维护自己的合法权益。

　　4）如何警惕商品房违规销售？

　　购买商品房时，必须确认该项目是否已取得《西安市商品房预售许可证》。在合同中应对其他协商内容及违约责任等作出约定，并写入正式合同的有关条款或增写条款。对需要支付的购房款（含定金、按揭款），应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户。合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。购房者应注意合同是否为标准的网签备案文本，且合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。在购房前，可拨打西安市住房保障和房屋管理局产权市场处电话咨询，电话029—87624254。 本版稿件由华商报记者 陈思存 实习生 于蒙蒙 采写

编辑：王玮玮