2.17万亿元信贷　　四分之一信贷进入房地产

　　似乎没有任何理由压抑开发商造地王的热情。刚刚过去的2010年，房地产几乎再次实现“越调越涨”，这无疑令史上最严厉的调控措施蒙上了一层阴影。

　　据公开资料显示，地王市场上劲头十足的保利地产在2010年实现销售签约逾660亿元，同比增长52.53%，比起2010年500亿的预定销售目标远超了160亿元。地产龙头万科更是首次突破1000亿元，全年销售额高达1082亿元，同比增长70.5%。另一巨头龙湖地产2010年累计实现销售面积245.4万平方米，同比增长30.3%;累计实现销售额达333.2亿元，同比增长81%。

　　2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道，仅仅两年之后，百亿俱乐部已经黯然失色，不少房企正朝着进军500亿俱乐部、千亿俱乐部而暗自发力。

　　对此，万科多次在年报中指出，中国经济正发生巨变，尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来最大规模的城市带，数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方，住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中，获得近乎无限的发展空间。

　　来自国家统计局的数据显示，仅仅在2010年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%;商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。与此同时，2010年1-11月份，社会消费品零售总额为139224亿元。商品房销售额在社会消费品零售总额几乎占到三分之一的比重，商品房市场的消费实力可见一斑。

　　同时，从银行流向房地产业的资金也是一笔不小的数目。据央行和国家统计局的有关数据显示，2010年信贷总额接近8万亿元，而在开发商资金构成中，国内贷款12540亿元，个人按揭贷款9211亿元，这意味着2010年新增贷款中用于房地产业信贷的资金就高达2.17万亿元，远超于去年同期水平，在2010年新增贷款中占据四分之一。

　　130万亿元人民币　　“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP

　　这是一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。最近两年，房地产发生了太多这样的故事，比如随着广州、武汉地王的诞生，周边房价应声而涨。

　　但是，地王也有着不同的命运。

　　此前苏宁环球的上海地王、金地集团的广州番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地区诞生的一宗地王至今仍是一块烫手的山芋，令开发商讳莫如深，2010年广西南宁产生的双料地王也一度传出退地的消息。

　　中国社科院近日的一则报告可谓一语中的：“目前来看，2010年房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住宅。”

　　被人为炒高的“地王”价格，最后能否在下游被接盘?李开发表示，尽管有巨大的购房消费潜力，但在高房价的背景下，真正有购买力的人群并不多。

　　事实上，比起地王危机，房地产领域隐藏着更大的风险，而且很可能牵动全局。

　　张冬峰表示：“这是一种比较危险的局面，所谓的三驾马车中，投资和消费对房地产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去，中国经济下一个30年在哪儿?”

　　他同时认为，中国目前的财富高度集中在40岁~55岁左右的一拨人手中，这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题，更重要的是在10年、20年之后，随着这部分人年龄渐长，其消费观念必将趋于保守，而现在年轻人普遍由于房子等负担过重，未来的消费能力将十分有限，届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧，在一定程度上陷入如同日本一样近十余年的经济衰退。

　　教训不止于此。

　　日本经济长期疲软原因之一是资产泡沫过大，尤其是房产泡沫。其中令业界人士记忆最深刻的一个标志性事件就是，在泡沫化的高峰时期，仅日本首都东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。

　　现在的中国正在经历同样的危局。

　　2010年，首都北京的土地市场在制造了一个又一个地王之后，其土地总收入也史无前例地达到1641亿元人民币，高居中国第一，而成交的土地面积为2061万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为近8000元/平方米。而北京市的国土面积为16410.54平方公里，即164.1亿平方米。

　　假如能将北京市土地全部变卖，即将这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市值已经高达130万亿元人民币。

　　而据学者估算，2010年美国GDP总量预计为14.5万亿美元，折合成人民币为95万亿元，这意味着用北京的地价，“买下美国”可谓绰绰有余。

　　另据世联地产数据，2010年上海土地收入接近1500亿元人民币，其成交土地面积为近1400万平方米，其平均地价高达10700元/平方米，如果以该数据与其国土面积6340.5平方公里相乘，可发现当前上海市土地总市值高达68亿元人民币。

　　而在2009年全球GDP排名中，美国以14.26万亿美元位居第一，中国位居第二，日本以 4.844万亿美元居第三，其后分别是德国 3.818万亿美元、法国2.978万亿美元、英国2.787万亿美元。据此折算，除中国之外，2009年全球GDP前五名美国、日本、德国、法国、英国的GDP总量为28.7万亿美元，折合成人民币为189万亿元。而当前仅京沪两地的土地市场之和则高达199万亿元，很显然，卖掉京沪两地的土地，就可以“买下”当前世界上最发达的五个国家。

　　“从一定角度而言，这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。

　　2.7万亿元土地收入　　“土地财政”不改，地王难遏

　　决策层显然意识到了这一点。

　　不提中央在2010年多次控制房价，仅仅从另一个很难察觉的侧面信息，可以大致勾勒出决策者的某种眼光。与以往大提城市化不同，在“十二五”规划中，中央多次提出大力推进城镇化。学者将之解读为借助城镇经济分散大城市的压力。

　　与之相配套的，高铁正在国内迅速延伸。这就如同地铁在首都的快速扩张一样，在近日举行的经典城市国际论坛上，北京市基础设施投资有限公司总经理田振清对《中国经济周刊》记者介绍：“其目的是实现中心城区人口的分流，这显然能对万人争抢中心城区的局势起到一定的缓解作用。”

　　国土资源部更是对地王保持着密切关注，国土资源部一位官员表示，继9、10月市场出现反弹苗头后，2010年底，“地王”、“天价地”在短时间内相对集中地重新出现，推动整体地价走高。

　　为此，国土资源部2010年底下发了《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，指出要建立土地交易异常情况快报制度，遏制过度竞争。

　　不过目前，土地市场热情尚未消退。

　　住房和城乡建设部一位官员2010年底的一席讲话或能解释这一切。该官员指出，调控的难点一是中国城镇化发展带来的刚性需求，现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城;二是民间资本投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多;六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。

　　对此，世联地产近日指出，开发商频频拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方政府对土地财政的高度依赖。

　　据世联地产对28个重点城市进行监测的结果显示，这些城市2010年土地出让金同比增长35%，总量达到11243亿元;其中，北京、上海、大连三个城市土地出让金超过1000亿元。

　　国土资源部部长徐绍史今年1月7日在北京举行的全国国土资源工作会议上更是明确指出：“2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”

　　相关数据显示，2010年的全国财政收入高达8.1万亿元，这意味着仅土地出让金一项就占了财政收入的三分之一。

　　“土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。”林达集团董事长李晓林日前在接受记者采访时表示，“通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。”

　　在各方声音中，显然房产税最受关注，而随着重庆等地表示征收准备就绪，争议不断的房产税改革越来越近。不过目前来看，各种房产税版本仅仅提高了持有住房的成本，与调整土地财政有所差距。

　　“内地目前采用的70年产权的土地制度主要师法于香港，但香港之所以制定这种制度，是因为香港有一个百年租借期，因此当时香港政府施行这种制度，是希望把几十年的土地出让金一次性收回。而内地显然没有必要照搬香港的这种经验，现在已经到了改革这种制度的时候了。”一位不愿意透露姓名的分析人士指出。

　　2010地王十宗“最”

　　2007年底，在全国各地接连诞生多个地王时，拐点戛然而至。如今，在大力调控的风口浪尖，一个个地王又扑面而来。

　　北京大望京村1号地　　最挑逗全国人民神经的地王

　　在2010年全国“两会”，房地产成为人大代表、政协委员们有史以来最为关心的话题，几乎人人话地产。但在“两会”落幕的最后一天，首都的另一个地方却爆了一个冷门。没有人想得到地王就这么不期而至，也没人想得到地王的身价会高到这种地步。

　　2010年3月15日，随着远洋地产为北京大望京村1号地开价40.8亿元，其竞争对手——中烟集团下属的中维地产终于收手。

　　SOHO中国董事长潘石屹当天即为这一新地王算了一笔账，根据总价得出这块地楼面价高达2.7万元/平方米，仅此一项已经高过周边房价，

　　如果加上建安成本、税费成本等，这块地售价必须高于4.5万元/平方米才能“解套”。

　　但时至今日，大望京村1号地仍然未能成功脱手。

　　不过，毋庸置疑的是，这块地彻底引爆了北京乃至全国的土地市场与房产市场。随后，地王在全国市场多点开花，而且该地块周边乃至全北京房价应声而涨，老百姓对调控的质疑和更强烈的调控呼声也是越来越高。

　　这宗地王成为了全国房产调控的典型。中央政府重拳出击，之后，史上最严的“4.16房产新政”就此出炉。