市场动向

　　商业地产显露投资潜力

　　西安晚报讯 (记者 王赫) “我们的小面积商铺都卖完了，现在只剩下面积比较大的了，每平方米3万多元。”金泰假日花城置业顾问对记者说。记者连日来走访了西安多家商业地产项目，了解到在限购的大背景下，由于以写字楼和商铺为代表的商业地产不受限购令的影响，越来越受到开发商和投资客的追捧。

　　某商铺销售经理表示，西安“限购令”出台，使住宅市场观望气氛渐浓。与此同时，在限购、加息政策打压之下，许多住宅投资客的“热钱”纷纷转向商业地产领域。不过，他还提醒投资者，投资商铺与炒住宅不一样，商铺的换手率相对低。绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和炒住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式根本不同，切不可盲目投资。

　　陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为，随着西安国际化大都市建设的推进，房地产和现代服务业飞速发展，商业地产的地位举足轻重。国家多次房地产调控政策并未触及商业地产，在西安商品房限购的背景下，西安商业地产将迎来新的发展机遇。

　　专家预测

　　上周西安版限购令终于出炉，新政到底会对未来楼市产生多大影响?昨日西安房地产信息网数据研究中心预测，上半年楼市销量或跌三成。

　　西安上半年住宅销量或跌三成

　　二套房首付比例提升至60%

　　影响置业计划

　　西安房地产信息网数据研究中心对去年我市购房者来源以及付款方式的统计数据显示：西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，从购房付款方式来看所有置业者中选择按揭付款的人群比例占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是主要的方式，因此从这个层面上来看，二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范围相对较大。

　　5年内二手房全额征税

　　降低置业热情

　　据西安房地产信息网数据研究中心有关人士分析，去年诸多以遏制商品房市场房价快速增长的政策直接对二手房市场形成影响。目前西安市5年内房龄交易量占到市场总量的20%左右，关于不足5年的二手房出售全额征收营业税，对于目前走的一波三折的二手房市场而言无疑是雪上加霜。同时这个政策也将使得商品房市场二次及二次以上置业人群的购房热情明显受挫，也对改善型需求形成影响。

　　其他城市交易量明显下滑

　　对西安的影响3月显现

　　有关专家表示，目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市的限购令中，除济南外，外地人在本地新购住房均与户籍挂钩。新政后多数城市交易呈现明显下滑。作为刚刚出台限购政策的西安而言，政策对市场的影响将在3月显现。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，西安市外来购房人群约占到近6%，因此对于外来置业人群影响相对较弱，但本土改善型需求人群占据半数，在限购政策与二套房六成首付、1.1倍利率的条款综合作用下，对于改善型需求置业无疑将形成直接抑制，从而影响到市场交易量的增长。

　　三成受调查者持观望态度

　　二成受调查者放弃购房

　　从西安版限购令内容来看，所列条款均为“新国八条”的翻版，该政策会对西安置业者产生哪些影响?对西安楼市后续发展又将带来什么变化?西安房地产数据研究中心第一时间对购房者进行的调查结果显示：30.9%的购房者将呈现观望，20.1%的购房者表示将放弃购房，22.9%的受访者表示自己是刚需，政策不影响其置业意向。

　　西安楼市将“萎缩”

　　上半年销售量或将跌二至三成

　　“新国八条”以及西安限购令关于二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止等等，对楼市投资预期有所改变。在这种心理因素的影响下，楼市的观望情绪将持续转浓，而春节后央行的又一次加息，使得购房成本再次提升。

　　西安房地产信息网数据研究中心认为，在楼市调控政策的叠加效应影响下，西安楼市销量仍将进一步有所“萎缩”，而根据西安楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看，西安商品房交易量在上半年末或将见底，根据目前的市场情况及购房者对于政策的调查来看，预计上半年市场销售量较上年跌幅在二至三成。

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