本报讯 据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：上周，西安商品房成交1443套，较前一周减少194套，成交面积环比下滑8.17%。其中，普通住宅成交1142套，成交面积环比下滑10.15%。至此，西安住宅销量已经连续6周低于15万平方米。

　　2011年已经接近尾声，而西安楼市却是一直处在低迷状态之中。上周，住宅市场销售依旧冷清，成交量环比下滑10.15%。12月9日中央政治局会议指出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

　　据西安房地产信息网数据研究中心有关人士分析，此举可以看出，国家对楼市的政策调控始终保持着不放松的态度，在巩固楼市调控成果的前提下，为进一步促使房价回归理性，政府直接干预楼市的行为将会在2012年持续下去，限购令延期也将是势在必行。在此格局下，西安楼市也将会延续限购政策。

　　限购令作为一种“短期”的楼市调控手段，在很大程度上将抑制特定时期的市场需求，而就目前西安楼市运行的现状来看，在6月份市场需求集中释放后，受楼市政策调控及金融市场的持续收紧的影响，西安住宅市场始终是处在重度观望之中，销量持续在低轨运行。

　　从近期西安楼市的销售状况来看，今年第46周以后，住宅市场销量已是连续6周处在15万平方米以下，且交易量没有大的起伏出现，表现出了低位趋稳的状况。预计春节前后，开发商推货、促销的节奏将会加快，“以价换量”现象也将进一步显化，市场销量或将得到一定程度的增长，冰冻了许久的楼市格局或将有一些小小的变化。

　　年度盘点

　　西安住宅存量近1000万平方米

　　明年房价下行压力较大

　　本报讯 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，基于整体的政策环境影响，西安楼市年度内已呈现供大于求的结构性特征，目前商品房整体库存达1700万平方米，住宅存量近1000万平方米，供需结构的变化对于房价下行进一步形成压力。

　　今年，中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控。从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二、三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。

　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，今年前11个月，西安商品房累计新批准预售面积同比去年同期下降1.9%，其中，普通住宅累计新批准预售面积同比去年下降1.85%。西安房地产信息网副总经理李宇兵说，今年前11个月，西安商品房销售量同比去年同期下降17.84%。其中，普通住宅销售面积同比下滑21.56%。

　　西安限购政策实施后，3月份楼市交易量环比锐减七成，而后至6月，市场交易呈现低位缓增之势。而至7月以后中央明确了后期政策调控不放松，楼市陷入新一轮观望，从6月至10月连续5个月交易量持续直线下滑，11月在房企“以价换量”持续打折、优惠力度加大的推动下，楼市交易止跌回稳，11月市场销售同比10月小幅上扬近2个百分点。

　　基于整体的政策环境影响，西安楼市年度内已呈现供大于求的结构性特征，目前商品房整体库存1700万平方米，住宅近1000万平方米，供需结构的变化对于房价下行形成压力。

　　未来走向

　　明年楼市限购政策持续收紧

　　住宅产业将逐步回归居住功能

　　本报讯 限购等行业调控政策走向、宏观经济政策走向是当前对于中国房地产市场发展影响最大的两大方面。明年楼市到底走向何方?有专家表示，2012年，针对楼市的限购政策将在微调的状态下持续收紧，住宅产业也将逐步回归其居住功能。

　　西安房地产信息网副总经理李宇兵分析说，国家坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展的目标没有动摇， 2012年的房地产调控诸如限购令已经基本确定，不具备松绑可能，行业政策环境仍将处于持续收紧态势。

　　尽管限购延续，但明年调控政策也存在微调可能。11月25日北京市出台了对于普通住宅标准的调整，这个标准的调整，事实上是让刚性需求或者是以自住型改善为主要需求的这一部分购房者得到更多税收优惠，它所覆盖购房者的面还是比较大的，可以让大家看到局部的政策修正和优化已经出现。

　　对于明年经济的走势如何?李宇兵认为经济下行预期加剧，金融政策有望适度放松。他说，从近期公布的多项经济指标分析：人民币汇率史无前例大逆转，连续七日跌停，终止了人民币持续升值的神话，国际热钱正在加速从中国等新兴市场国家撤退。未来，为了保证经济基本面的健康，政策层面必然出现相应的动作，只要CPI持续可控，金融政策的适度放松，对房地产市场而言将获得一定的发展机会。

　　李宇兵认为，从长远考虑，房地产业的黄金时期正渐行渐远，而未来将是一个行业利润率回归平稳、住宅产业由投资地产功能向居住功能逐步回归的时期，行业变局已拉开序幕。