货币主管部门发出保障首套房贷需求的信号。央行近日发布消息称，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。

　　首套房贷客户多为自住需求者，本应受到政策的呵护与保障。但遗憾的是，去年以来各银行出于自身经营诉求的考量，对房贷业务采取了“一刀切”式的收紧策略，难免误伤到楼市刚需。就此而言，央行此番表态不仅是对楼市调控“有保有压”基调的重申，也是对商业银行经营行为的一次纠偏。

　　在金融体系中，各银行虽为商业机构，但同时也是货币政策的执行窗口，有时会出现为了追求商业利益而与政策指向相背离的情形。这其中，首套房贷门槛在前期接连被抬高就是一例。去年，货币主管部门为了缓解通胀压力频频收紧银根，市场上的流动资金呈现稀缺之势。在贷款额度紧张之下，商业银行提升了议价幅度，并利用楼市调控的高压氛围不加区别地抬高了房贷申请条件：各家银行不仅收紧了首套房贷的首付比例要求，而且将贷款利率提高到了基准利率的1.1倍或1.05倍。即便如此，有幸获取“房奴”资格的首套房贷者还需要历经1~2个月的漫长等待才可能正式拿到贷款。需要指出的是，银行此举无疑将会把大批首次置业者阻隔在门外，而这显然不是楼市调控政策的本意所在。因为首套房贷者大多是为满足结婚、改善居住条件的刚性需求，而刚需活跃是强化商品房消费属性的重要前提，是楼市调控政策的保障对象。而调控大棒对投机炒作的打压，也正是为了挤出楼市泡沫，让刚需者成为市场买方的主流。商业银行对于刚性需求的排斥举措，与调控政策基调相背离。

　　可见，当作为窗口企业的商业银行向首套房贷者发出“提价”信号之后，楼市调控很可能被业界误读为是对所有购房者的打压。有报告显示，北京、上海、深圳等十个典型城市在今年1月份共销售商品住宅214万平方米，同比大幅下降71%。与此同时，各地房地产库存压力也在不断加码。当然，楼市交投清淡并不意味着住房需求乏力。恰恰相反，刚性需求所能够容忍的等待时间长度一般在半年左右，而本轮调控已延续近两年，早已超过了结婚等自住购房者的等待期限。尤其在限购令等调控政策继续发力的语境下，如今入市接盘者多以刚需为主。这部分购房者或许认为楼市调控仍未到位，未来房价可能会进一步下调，但现实生活需求迫使其不得不放下对房价涨跌的考量并入市购房。需要提及的是，每年新年伊始，各银行头寸均相对充裕，这在客观上给一直紧绷的房贷政策打开了放松空间，让部分首套购房者如愿实现贷款买房梦。但是，这也是商业银行基于自身利益诉求而为的商业抉择，随时可能会随着市场资金面的变化而发生逆转。恰因此，央行此番提出“满足首次购房家庭的贷款需求”显得尤为重要，既彰显了调控政策呵护民生需求的根本指向，也是对商业银行房贷业务的合理指导，避免了楼市刚需再度受到误伤之痛。

　　必须要强调的是，在保障房尚未实现大规模入市的格局下，大批中低收入者的住房需求仍要在商品房市场上得到满足。央行此次发文将会遏制商业银行抬高首套房贷门槛的冲动，而接下来政策对楼市刚需的呵护工作仍应继续推进。刚性购房需求能够得到满足是检验调控政策成效的试金石之一。笔者建议，通过设立自住购房贷款担保专项基金、在银行考核中加入首套房贷发放比例项等举措，均可能提高银行发放首套住房贷款的积极性，最终引导商业银行的经营选择与政策指向相互吻合。

　　（马红漫经济学博士）