六问楼市过热：三大因素共同推高

　　记者：楼市过热的原因究竟是刚性需求还是投机心理，两者哪个占的比重大一些?

　　王圣学：严格说来是三个因素的共同作用，催热了楼市。首先是刚性需求确实旺盛，其次是有一定的投机和投资，第三就是通胀的压力和预期很大。老百姓不懂经济学，但他会算账，现在人们普遍感觉“票子毛了”，大家在危机感下，要给钱寻出路，在舆论一片看涨声中，受“买涨不买跌”、“今天不买就吃亏”的心理作用影响，投资客开始对通胀有所预期，当手中的钱币变得不可靠时，类似于硬通货的不动产，成为许多投资者规避风险的首选。在市场信心逐渐恢复之后，部分投资客重现楼市，必然在一定程度上助推房价升高，催热楼市。

　　在上述因素共同作用下，住房需求量激增，从而为商家抬高房价提供了契机。由此也可以看出，房价上涨主要属于人为拉动型而非成本推动型。但是当人们的通胀预期在逐步加重，买房置业形成热潮后，从而也导致市场里投资投机性的成分随之扩大，这样甚至会导致楼市出现泡沫，对行业发展极为不利。引导房地产行业规范、健康、有序发展是当务之急，因此需要通过相关的政策措施来遏制房价疯狂上涨，同时还要温和地保护好这个行业来之不易的发展成果。

　　七问楼市格局：地产商可以开发地市市场

　　记者：与西安楼市的火爆相比，各地市的楼市似乎相对平静许多，就像所有人看病都首选大医院一样，大多数人买房也扎堆大城市，您对这个问题怎么看?

　　王圣学：目前，大的房地产开发商基本上都没有关注过地市的市场，因为相比之下，西安的楼市利润要高很多，在地市一平方米也许只能赚到二三百元，在西安就可能赚到1000元。但是新的政策实施以后，西安等大城市拿地的成本势必要提高很多，对于一些中小房地产开发商来说，不妨进军地市等区域性中心城市的楼盘开发，一方面成本能小一些，另一方面，也可以有效地调节西安楼市的过热现象。

　　就开发潜力来说，宝鸡、榆林、渭南都是不错的选择，房子未来的升值空间也比较大。因此，大中城市的房地产开发企业应将未来的发展方向转向具有发展潜力的中小城市，甚至是县城等地区，这些地区房地产开发市场广阔，潜力巨大，如果这样一来，全省就可以形成一个比较多样的楼市格局，而不是西安一家独大。

　　八问何时买房：算好三笔账

　　记者：目前，大多数人买房还是有从众心理，跟风现象比较严重，有的年轻人甚至认为越早买越好，也不考虑自己的经济实力，搞得最后压力重重，苦不堪言，您认为一般在什么条件下，可以出手买房?

　　王圣学：买房是有一定标准的，一是看房价收入比。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6:1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6:1，有的地方甚至超过10:1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30%-50%的速度上涨。

　　二是看个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%—35%。如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。三是看家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。据了解，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。而这又是房价一路高涨的原因。

　　九问小产权房：规范需要“多赢”策略

　　记者：对于许多想买房而又没有多少钱的人来说，小产权房是他们无奈之下的选择，但是能不能够长期合法拥有，又成为困扰他们的一个主要问题，您怎么看待这个问题?

　　王圣学：小产权房一直是个有争论的历史问题，需要谨慎对待。从相关规范举措来看，一方面，未来小产权房不能再游离于政策和管理之外;另一方面，也要看到小产权房毕竟解决了很多人的住房问题，不能简单“一刀切”，规范小产权房需要“多赢”策略。

　　除了没有产权，房产证办不下来之外，“小产权房”还存在质量无法保证，配套设施不全的问题，同时，对城市规划也造成了破坏。对于那些没有列入城中村改造计划，又没有提交改造审批方案，并严重影响了城市总体发展规划和城市形象的违法项目，应该给予坚决拆除。而对于那些符合城市总体发展规划，又可以改善区域环境风貌的成规模的开发项目，则可以在补办土地出让金、城市配套费用等手续后，在主管部门的监督下补办相关手续。同时可以考虑尽快划定一条时间界限，对超过时间界限以后的违法建设项目予以坚决查处，以防止更多的违法项目冒头。

　　十问今年走向：不会过冷也不会过热

　　记者：其实说到底，大家最关心的不是过去发生什么，还是今后将要怎么走，那么根据您的判断，2010年的楼市会怎么走?

　　王圣学：2010年对于楼市，中央的政策很明确，就是打击投机，加大力度推进保障房建设。但急刹车不如稳制动，2010年房价向上和向下的力量都很强大，向上的力量有：通胀及资产升值预期;稍紧但依然宽松的金融政策;房地产的产业规划执行力差;城市化与人口红利依然强劲等等，但是，中央只是想抑制住过快增长的房价，也绝对不会希望看到大跌的情况，所以相对2009年来说，2010年的楼市应该会有一个相对的平稳期，不涨或者不会大涨，但从短期来看也不会出现大跌的机会，如果这是一个调整期的话，那么希望西安，乃至全省的楼市能够在这一阶段回归理性，平稳健康发展。记者  贺小巍