主要指标下行

　　楼市告别“高歌猛进”

　　国家统计局１８日公布的房价数据显示，５月份７０个大中城市，半数环比下降。这一数据进一步印证了楼市正在“变脸”，也引发社会高度关注，处于深度调整的楼市，路向何方？

　　事实上，对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言，今年上半年的各项指标看上去并不美。

　　全国商品房投资增速持续下滑，１至５月份比１至４月份回落１．７个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大，土地购置面积同比继续下降，库存增加，５月末比４月末增加７５０万平方米。

　　“原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示：“房地产市场的调整局面已经形成，而且是在剧烈调整中。”

　　在受访专家看来，楼市的变化源自市场那只“看不见的手”，这样的变化符合市场规律。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

　　与此同时，过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过４０％。

　　这样的“阵痛”无所不在：政府土地出让收入减少；财务杠杆高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构投资者都面临资金链风险。值得关注的是，从一系列宏观经济指标来看，我国经济目前运行在合理区间偏低的位置，下行压力始终未减。

　　专家建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。秦虹说：“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动，防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。”

　　楼市冷风吹至土地市场

　　中国指数研究院近日发布中国房地产企业资讯监测报告称，在房地产市场持续降温的情况下，土地市场告别年初的疯狂交易，出现下行趋势。此前仍受追捧的一线城市，也已受到波及。

　　报告指出，虽然一线城市土地市场降温与政府推地节奏有很大关系，但房企面临库存压力，资金链趋紧，工作重心转移到销售上，也对拿地产生了一定的影响。其实，由于房地产市场成交的低迷，房企为尽快回笼资金，降价声音此起彼伏，开发商信心走弱。房企拿地数量逐渐递减。

　　市场数据显示，不少城市土地市场在经历４个月火爆之后，“房冷地热”格局５月开始转变。二季度，不少地方土地市场开始转冷。据上海易居房地产研究院数据，５月份，包括京、沪、深、穗在内的１０个典型城市，土地出让金收入５７８亿元，环比下降２０．３％，同比下降２４．６％，２０个月来首次出现负增长。

　　楼市调整传导至土地市场，让习惯了以地偿债的地方政府倍感压力。５月２１日，财政部网站发布通知，国务院批准１０个省市地方政府２０１４年试点地方政府债券自发自还。地方融资一直存在因短债支持长期投资而期限错配的问题。经济学家林毅夫曾指出，若改善地方政府的发债机制，为其提供长期资金来源，则能缓解期限错配的问题，而且将降低地方政府对土地财政的依赖。当然，理论上地方债＋地方税模式，优于土地财政＋政府融资平台模式。但要实行，路还长。