阳光讯 国十条，国十六条，收紧银根，增加利率，限购令，自“房价”二字成了影响国计民生和社会稳定的凸显问题后，政府宏观调控的手段便没有停止过。然而，不断上涨的全国城市住宅平均价格让这些调控措施被称为“空调”，甚至有购房者感叹“越压越涨”。

　　与此同时，房价大幅下降的预测声音也不绝于耳，对于普通百姓而言，究竟要如何才能看清纷乱迷惑的房市？国家调控政策为何没能阻止上升的价格？面对如此背景，我们又该如何选择呢？

　　专家预测明年房价降20%，统计显示11月百城市房价再涨

　　11月20日，中国人民大学经济研究所等机构发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

　　此预测可以说是房价疯涨背景下最乐观的降价预期，然而，在即将与2011接轨的这几个月，公布的房价统计数据让这个降价预期显得可信度不高。

　　最新数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。就西安本地而言，西安今年10月同比去年房价上涨11.6%，涨幅高于全国平均涨幅三个百分点，位列全国第五位；而11月份，西安住宅价格环比涨幅为1.15%，样本住宅平均价高达6876元/平方米。

　　房屋中介 农村人口涌入和大量毕业生使租房价格上升

　　公交车上，售楼部，二手房交易市场，随处可以听见市民对房价节节攀升的抱怨，在西安市二手房交易市场，前来购买二手房的王先生这样告诉记者：“看看这里挤得水泄不通就能知道，房价是没有下降的可能性的，只是慢慢长而已，对于我们这些工薪族而言，永远都是买房的最坏时机。”

　　而在北大街某房屋中介中心，记者了解到，近三个月，此地的二手房销售和租房成交量都有所上升，虽然二手房的成交价变化不大，但是租房的价格稳中有升。该中心的负责人秦先生说：“农村人口大量涌入城市，以及大量的高校毕业生，使得月租800元以内的房子出现需求增大，导致便宜的房子租金上涨，而1000元以上本来相对较贵的房子价格没有大的变化，同时，房子的地段位置对于租金和二手成交价的影响也很大。”

　　售楼部 地铁开通将增加客户投资信心

　　在“诚礼”楼盘的售楼部，记者却了解到了不同的情况。负责销售的张小姐向记者介绍道：“进入秋冬以来，上客量明显减少，成交量没有之前好。”对于此现象出现的原因，张小姐分析认为，一线城市的房价降价影响到了西安本地居民的心理预期，因此，一部分选择观望态度；而与此同时，调控政策对外地客户产生了较大的影响，但是，虽然上客量和成交量有所下降，但是张小姐对于未来房价的走势预期还是“看涨”。

　　她说：“西安市作为一个二线城市，其整体发展空间巨大，再加上地铁的即将开通，使得客户对此地的投资信心增加，客户的观念尤其是投资观念也发生了很大的转变，所以，未来西安市的房价肯定还是会上涨，降价也许只是出现在某一个区域某一个楼盘而已。”同时，她还认为，房屋供应小于房屋需求导致的刚需也是造成房价上涨的重要原因。

　　本报专访西安交通大学

　　房产研究所的杨东朗所长 “长远来看，房价会涨停，但这个时间不会短”

　　那么房价越调越涨背后的真正原因是什么？西安又为何会成为一个房价上涨的特例城市呢？

　　为此，记者专访了西安交通大学房产研究所的杨东朗所长。

　　记者：“最近全国的房价走势和购房者的感受都表明，虽然国家出台政策进行调控，可是房价依旧越调越涨，原因何在？”

　　杨东朗：“这个原因很复杂。首先，从宏观经济上来讲，房价和不断上涨的物价有很大关系，物价上涨，货币贬值，钱存银行不放心，所以，有剩余资金的人就想要去投资。但是，如果买股票、基金等投资产业，门槛很高而且有很多不确定因素，在这种情况下，为了不让自己的资金不断贬值，这些人就将房地产作为投资的对象。

　　再次，对房地产的宣传也有一定误导，如果都是宣传说房价肯定会再涨，必然导致大家一拥而上买房等待升值，把未来的预期提前释放了。

　　除此之外，房地产市场走在前面，保障性住房建设相对滞后的不平衡状态，使得很多应该在保障性住房中得到住房满足的人不得不走向市场，从而导致市场对房子的需求过大，房价自然上涨。

　　其实，在每个城市规划的过程中，都是按照一个家庭一套房子在进行土地规划和建设的，但是，事实却并非如此，现有人口户数和所建房屋数量之间非常不平衡，有的人买两套、三套，连给孙子的房子都买了。”

　　记者：“西安市近日出台了购房‘限贷令’，不同于北京、上海等地的‘限购令’，这样的措施能否对控制本地房价奏效？”

　　杨东朗：“我个人认为限贷令并不能控制西安上涨的房价，因为它只是影响那些贷款买房尤其是贷款买第二套房子的外地人，但据我了解，一般外地人也就在这里买一套房子，那些能一次买一栋楼的人根本不需要贷款，所以这个政策对于楼市的影响不大。至于北京、上海的限购措施，也不是长久之计，因为它并没有从根本上阻止外地人在本地房市上的投资行为。

　　我觉得要解决这个问题，可以借鉴台北市的经验。台北市也是人多地少，资源紧张。台北市的做法是完全禁止外地人在台北购买住宅用房，以此来控制城市人口，保障本地居民的住房需求，同时也能真正做到集约利用土地，降低资源消耗。”

　　记者：“西安作为一个二线城市，为何长期出现房价涨幅高于全国平均水平的现象？”

　　杨东朗：“从2009年至今，西安都是全国经济关注的热点城市，近几年陕西省的GDP表现和对于西部大开发的预期，让西安成为被投资者看好的地方，所以高端的开发商来了，以房屋作为投资对象的人也多了，大家都对西安本地房价上涨的预期较高，这种预期拉动了实际房价的高幅度上涨。”

　　记者：“对于明年房价降幅可达20%的预测您怎么看？”

　　杨东朗：“我不认同，房价短期内是不会下降的。从长远来看，可能会涨停，以达到价格走势的平衡状态，但是这个时间需要多久我想不会短，而且房价短期下降的可能性非常小。”

　　记者：“在这样的房价大背景下，您给想要购房的百姓什么建议呢？”

　　杨东朗：“我希望大家都能树立这样的观念，房子是住宅，是用来给我们提供安身立命场所的必需品，不是商品，大家不应该靠炒房来赚钱。

　　对于想要买房的人来讲，我认为，最先要明确的是自己是不是真的需要房子，是不是没有地方住了非得要买。如果是这样的，那么买得起的现在就买，也没必要刻意地等待什么时机，买不起商品房的，就可以去买保障性住房和二手房。”