房价调控作用有待观察

　　两地试点房产税并未在财政收入上增收多少，同时对房价上涨的抑制作用也不明显。

　　爱房网的一份报告指出，从2012年3月至8月，上海二手房均价从21000元上涨至25000元，涨幅达19%。新房市场上，上海市新房成交价格从年初的均价2万元持续上涨至4月的21918元，之后惯性上涨至7月最高点24348元，涨幅达21.7%。重庆的房价也出现了稳中有升。

　　针对这一现象，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，以上海为例，首先房产税只是针对新增住房，并不针对存量房征税；其次被征对象的选择也比较宽松，对沪籍人口人均住房超过60平方米的部分征税；若非沪籍，居住超过3年的首套房免征；不够三年的，暂时征收将来还可退还。

　　最重要的，刚需人群购房只购首套房，大多并不需要交房产税。所以上海的房产税试点对房价的调控作用并不明显。

　　房产税实施后，《每日经济新闻》记者采访了一些重庆的房产中介，对方表示，自房产税实施后，重庆的高档商品住房项目的销量就遇到阻碍。很多时候，销售人员告诉购房者买房要交税，购房者就比较犹豫。但是，普通中大户型的房屋销量依旧稳定。

　　重庆市国土资源和房屋管理局市场处处长文星介绍称，房产税的实施对高档商品住房起到 “价格约束”的作用，从而遏制高档住房带动房价上涨。

　　针对此现象，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾表示，房产税对房地产市场有一定调节作用，但是如果要通过房地产税来调控市场，恐怕很难达到目的。上海和重庆的经验已说明了这点。

　　对可能推广的房产税扩大试点是否可以借鉴两城市经验，四川中原市场研究中心研究经理周觅表示，结合两地楼市表现来看，房产税的税率并不高，可能未来的版本也不会太高。由于持有成本不高，反而可能会将税收部分转嫁给租房客，进而出现房产税变相推高房价的情况。

　　·经验

　　各国房产税千差万别难以直接照搬

　　每日经济新闻实习记者 饶晓 宋戈

　　对于房产税，我国已有上海和重庆试点在先。在获取参考样本的同时，也可以将目光放向海外。如今，很多国家的房地产税早已是政府正常的财产税收，对调控房地产市场也起到了调节作用。

　　招商证券在一份地产行业研究报告中指出，现在国内开征房产税的市场基础和发达国家还存在很大差异。目前已经开征房产税的很多国家基本都实现了房地产市场总体的供需平衡，因此才有较好的征收基础。

　　国外房产税千差万别

　　尽管国外征收房产税已经非常普遍，但各个国家的征收标准并不相同，对当地房地产市场产生的效果也不尽相同。

　　德国：在德国购置房产，首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，房屋买卖要交3.5%的交易税，还有资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。按照德国房产税征收标准，房产市场价格高，税收就大幅上升，这对投资炒房客来说套利空间非常有限。

　　过去10年间，德国房地产价格涨幅跟不上同期CPI的涨幅，如此稳定的房地产市场，得益于政府通过各种差别化征税对房地产市场进行的调控。

　　新加坡：新加坡的房产税征收以“调节贫富”为原则。目前新加坡的物业税征收为双轨制，主要是根据房屋用途来区分。如果房屋是自住，政府将征收4%的物业税，如果房产属于投资，政府将征收10%的物业税。新加坡政府对于社会上10%的最困难群体提供补贴或廉租房，同时严格控制商品房的比例，对于超过100平方米的高档住房，政府将收取高额的土地出让金和物业费。

　　日本：针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收，税率为1.4%。固定资产价值由地方政府评估确定，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。日本的房产税征收方案保障了小户型低收入人群的利益。

　　美国：美国房产税是地方政府的主要收入来源，政府也通过房产税来平衡地方财政预算。美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。

　　能否借鉴国外模式

　　国外的房产税征收模式千差万别，但是房产税是否对房价产生影响了呢？

　　招商证券在研究报告中对全球主要国家在征税前后的房价进行了统计，发现短期内房地产保有税的开征会导致房价下跌，保有税的降低会导致房价的上涨，但相对没有税收而言房价变动幅度不大，征税后的第2年房价会出现一定的回涨。大多数案例结果表明，针对个人房产开征房产税来遏止大城市房价的上涨作用不大。

　　那么，国外的房产税模式能否为我国所借鉴呢？中国人民大学教授经济学博士郑田风认为，房产税迟早都要推行，目的不是让所有人都交税，而是要让囤房的人因囤不起房而把房子吐出来，让没有房的人有房可买。美国的房产税经验值得借鉴。在美国，即便相对富有的家庭也只有一套房子，因为第一套房的养房成本很低，第二三套房所需的养房成本很高。高昂的养房成本让大多数美国家庭不会囤房。

　　不过有观点认为，照搬国外模式也许并不能取得很好的效果，因为中国和其他国家的房地产发展基础不同。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，土地所有权不同，住宅类型不同，完全照搬国外经验或许行不通。

编辑：曹静