从实施限购到限购“松绑”，国内房地产市场的前景并没有迅速明朗起来。与此一路相伴的是，岛城近几年来房价高走，作为一种新型投资理财方式，国外房产投资为投资客关注。越来越多海外房产盯紧岛城投资客的“钱袋子”，甚至推出专为境内买家定制的“中国风格”的房产项目。
调查显示，从2008年开始，越来越多的机构开始涉足海外房产投资业务。对岛城投资者的调查显示，留学、移民是吸引他们投资海外房产的最大诱惑所在，但从“以房养学”到投资移民，房产投资构成移民海外的一个“跳板”。
海外房产多推“私人订制”
“韩国维多利亚投巨资开发的济州岛项目，主要是针对中国的客户，无论是户型设计还是生活配套都是严格按照中国人居住的口味来设计。”8月6日上午，提到公司代理的项目，负责青岛市场销售的济州岛一家别墅项目销售的经理刘金玲说。
记者注意到 ，这个项目包括280平方米的独栋别墅、联排别墅，也有65平方米的联排别墅。“独栋别墅有500平方米到 700平方米的庭院，65平米的小联排别墅一层有60到80平米的庭院，联排别墅还有35平米的看海阳台。”刘金玲说。
据介绍，精装修项目的价格为每平米18000元到两万元之间，与目前岛城前海一线的高端住宅相比，价格优势非常明显。“但对境内买家来说，更大的优势在于购买之后，可以获得韩国政府批准的永住权政策。”刘金玲说。
“仅在2013年，但就澳大利亚房产投资方面来说，岛城投资者已经成交了40多套澳大利亚的高端别墅项目。”8月6日下午，太平洋房屋总经理林宪周说。而多位经营境外房产投资业务的房产机构负责人在采访中提到，这可能还是一个保守的数字。此外，加拿大、美国、新西兰、西班牙等境外房产投资的成交额，也非常可观。
以上述济州岛的这家别墅为例，刘金玲负责青岛的市场，已经为期两年之久，每年会举办七八次展会，每次会有150人左右客户到场咨询，而有意向去济州岛定居的客户占半数左右，在去韩国看房后，签合同的客户约占三分之一到四分之一的比例。
随着境外投资渐成风气，包括太平洋房屋、21世纪不动产、22世纪不动产、科威国际不动产等在内的品牌中介都设立了专门的海外投资部，专门经营美国、澳大利亚、加拿大、韩国等地的房产投资项目。
教育移民优势是最大诱惑
无论是济州岛项目，还是澳大利亚悉尼的项目，从目前各海外置业部主推的房源来看，教育资源优势成为主打的招牌。以太平洋房屋也在代理的济州岛项目为例，项目临近国际英语教育城，包括全世界16所著名的学府都成为项目主推的优势。“大学城招收幼儿园到高中的各国学生，每年升入牛津和剑桥的人数在40%左右，而且大学城完全不限制中国人的入学比例。”济州岛项目的刘金玲说，现在有一位客户就是已得到加拿大绿卡，但是孩子没考进理想的高中，所以那位客户改了主意 ，想在济州岛投资购房，就是为了解决孩子的教育问题。
“凡是在境外投资买房的，重点是关注孩子的教育这一块，第二步的打算则是办理移民。”太平洋房屋的林宪周说。
正是出于这个原因，21世纪不动产的海外置业部在向客户推荐澳大利亚房产项目的同时，还会设专门的投资顾问，给客户提供购房以后投资方向的专业咨询。“因为在澳大利亚投资购房后，要想办理移民手续必须要达到一个投资额度，才能给办理。”21世纪不动产总经理助理时秋云说。
房产投资多为留学或移民
“其实海外房产投资，教育固然是一个首要的诱惑力，但多数投资者是为了移民铺路。”提到目前的海外房产投资风向，一位多年从事海外房产投资业务的刘经理说。今年，他经手办理的9个客户，全是孩子在海外求学，已熟悉了那里的环境，先给孩子买房子住，但后一步的目标非常明确：移民。
“有两位客户，很有意思，因为在海外买房之前，先要卖掉在青岛的房产。”刘经理说，其中一位客户的别墅位于崂山区，另一位则在即墨市有3套别墅，这两个客户之所以要处理掉目前名下的房产，显然是做好了移民的打算。
“移民的话题，在高端群体的圈子里很普通，据我们了解，青岛的房地产开发商有半数的已经办理了投资移民。”刘经理说，从2008年开始，岛城楼市火了之后，青岛的投资移民风开始盛行。“尤其是2008年全世界的金融危机之后，外国房价大跌，加上人民币升值等原因的共同促进，留学、移民出现上升。”刘经理说，至今，岛城富人投资移民仍暗流涌动。
支付房款渠道多种多样
但按照国家外汇管理局的规定，每个人每年境外用汇只能是5万美元。海外房产投资者是通过什么手段把钱汇到国外购买到房产，这里面有没有违规操作？
“如果资金量不是很大的话，可以通过组织亲戚朋友采取蚂蚁搬家的方式将资金转移到海外账户，满足国外购房的首付款要求。”太平洋房屋总经理林宪周说，比如可以分成多个人汇款，将购房款分批打到开发商的账户上。
但如果房产的总值超过100万美元，这种“蚂蚁搬家”式的汇款方式就不好使了。“这就需要走特殊的渠道。”多年从事海外房产投资业务的刘经理说。据介绍，所谓的特殊管道，是指选择地下钱庄转钱。
除了地下钱庄，还有其他的渠道。“可以跟法律打擦边球，有些国外开发商在国内也有生意，可以在国内以人民币支付；另外，香港是金融开放区，不受大陆外汇管制，也可以在香港开户，利用香港的金融开放、不受大陆外汇管制的特点，进行海外汇款，就不受金额限制。”刘经理说。
