风险

　　可能被拆除 房屋继承无保证

　　购买小产权房存在很大的风险。但风险在哪儿，很多人并不是非常清楚。西安交大房地产研究所所长杨东朗教授认为，法律上根本不存在小产权的概念，也没有所谓“小产权房”的说法，有些消费者不计法律后果购买小产权房屋，本身就是违法的。

　　据了解，小产权住房建在集体土地上，按法律规定不允许对外销售，无法律保障，不能取得房屋行政管理部门颁发的产权证书。这些房屋实际上属于违法建筑，如果用地与国家规划发生冲突，极有可能被拆除，而拆除后也无法得到相应的拆迁补偿，将来房屋的继承问题也无法得到保证。

　　而且小产权房在建设中缺乏相应的监管，房屋质量很难得到保障，一些开发商为赚钱而偷工减料，会由此引发严重的安全隐患。在业主入住以后，由于房屋质量和售后维修难以保证，入住后经常出现物业管理问题。

　　此外，小产权房屋建设不符合市政规划，导致市政配套设施对于这类小区没有预留管道接口，造成相关配套设施如市政供暖、天然气、自来水等配套设施也无法进入，业主入住后往往会有很多生活上的不便。

　　沣东新城管委会一位工作人员明确表示，如果把小产权房小区纳入到市政设施配套系统，对购买商品房小区的业主也是一种不公平。

　　陕西法智律师事务所律师韩朝泽分析认为，小产权房合同纠纷中，房屋买卖合同的效力认定应当以现有法律为依据，应从合同无效的后果进行考虑。虽然小产权房买受人已经在事实上占有了该房屋，但是对合同进行无效性的处理仍然具有现实意义，对打击遏制小产权房屋买卖，维护购房者合法诉求起到很好效果。以目前的实际情况来看，最有效的仍然是司法途径，或者报警，或者诉讼。

　　独立地产评论人李连源表示，小产权房的乱象全国都很普遍。从法律上讲，国家三令五申要求不能购买小产权房，既然购买了，就应该自己承担由此而引发的后果。现在，小产权房的存在是个不能回避的社会问题，回避也无法解决这一客观存在的现实，它关乎社会底层住房和家庭幸福，同时又是楼市中的特殊现象，解决起来需要智慧，又要慎重，同时兼顾群众利益，需要有大担当方能解决。这需要给管理部门一些时间，购房者需要一些耐心。

　　建议

　　专家建议分类处置

　　针对小产权房的处置，有关专家提出一个分类处置建议：“对已建成未入住的建议禁止销售；对已入住的，要等国家政策出台后再行处置；对在建在售的，在停建、停售基础上，以不形成小产权房事实为基本处理原则，能拆除的拆除，能退还的退还；对严重违反规划或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目依法拆除。”

　　专家建议，对于建成后未入住的，可以由政府部门对开发商实施大额上限处罚后，由政府罚没后改为保障房，以解决中低收入家庭住房困难。对于一些已经出售并住满了居民的小产权房项目，强行拆除势必影响社会稳定，也会造成社会资源的浪费。对一些符合城市总体发展规划，又可改善区域环境风貌的成规模开发项目，可以尝试在补办土地出让金、城市配套费用等手续后，在主管部门的监督下补办相关手续。

　　西安城改办一位工作人员表示，小产权房整治力度还会加大。但考虑到其存在和产生的原因比较复杂，只能逐步采取措施，按照国家和省、市的相关整治政策一步步来。

　　华商报记者 景冀