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核心提示：温家宝总理在两会上所作的政府工作报告中明确提出,要“完善商品房预售制度”,使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。
新华网广西频道北京3月9日报道 由于侵害购房者权益、增加银行和购房人风险、纵容开发商捂盘惜售等“多宗罪”,商品房预售制度自推行以来就为人诟病。温家宝总理在两会上所作的政府工作报告中明确提出,要“完善商品房预售制度”,使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。
--代表委员要求改革甚至取消商品房预售制度
年初广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布2010年将选择在南宁市进行取消商品房预售的试点,此后商品房预售制度存废之争引发了社会广泛热议。在今年的两会上,多份提案议案都建言改革或是全面取消房地产预售制度。
民革中央的提案认为,住房预售制度本来是一种利于房地产市场健康稳定的融资制度,但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来,房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植,使得中国住房预售不仅不利于房地产市场,也制造了市场及银行风险。
全国人大代表、台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房。他认为预售制有三大弊端:首先是买房人只见图纸不见实物,导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷;严重诱发开发商延期交房、抵押房再预售,甚至出现“携款潜逃”等违法行为,已经影响社会稳定。其次,商品房预售制也是房价升高的推手之一。开发商提前收回大部分乃至全部成本后,就通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,致使国家房地产业宏观调控政策受阻。第三,预售制降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了房地产市场,银行和购房人被动地成为风险投资的牺牲品。
--当前取消商品房预售制度时机不成熟
尽管部分代表委员建议取消商品房预售制度,但专家认为,当前取消商品房预售制度的时机尚不成熟。
商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。1994年,当时的建设部出台《中华人民共和国城市房地产管理办法》,建立商品房预售许可制度,旨在解决我国住房制度改革初期房地产开发企业资金不足、商品房供应不足的问题。2001年,建设部又发布了《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉》的决定,进一步明确了商品房预售制度的相应细则。商品房预售逐渐规范,成为多数城市的主要销售形式。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,现行的商品房预售模式确实存在很多弊端,市场的发展方向必然是走向更加公平完善的现房销售。但是处于城市化进程中的我国房地产市场在相当长时期内整体仍将处于供不应求的阶段,取消预售制度势必提高开发资金门槛,多数中小开发企业将遭淘汰,导致短期内房地产供应量的大大减少甚至出现真空期,供求失衡加剧房价上涨。同时,开发商的资金链大幅收紧后,资金周转速度的减慢必然影响到房地产的开发投资规模,不利于房地产开发投资的回升。无论从宏观经济形势,还是从房地产市场本身的发展来看,取消商品房预售制度时机未到。
--应加强信息披露并引入第三方监管完善预售制度
世界上不少国家存在房屋预售制度,但各国房地产市场发展状况和信用水平、法律环境不同,房屋预售制度的具体内容存在很大差异,政府参与房屋预售管理程度也有很大不同。我国应通过加强信息披露并实行第三方资金监管完善商品房预售制度。
首先,加强市场监测,完善信息披露制度,逐步探索构建开发商信息披露制度。商品房预售制因其非即时交割的交易方式、履约期限长以及标的物本身的特性等,使得交易中信息不对称及其带来的交易风险客观存在,监管一旦失控,往往很容易被开发商“钻空子”,这也是当前预售制度各种弊端产生的根本原因。因此,需要从法律和制度规范上保护处于信息劣势的购房者的合法利益和知情权。有专家建议借鉴证券市场上市公司的信息披露制度,建立类似的开发商预售信息披露制度,对房屋的规划、房屋质量、面积、装修、配套设施等基本信息,以及取得预售证的商品房上市交易量、交易金额、开发商自留量等,在各地房地产信息官方网站进行详细公布,接受公众监督。同时,将信息披露的情况纳入开发商诚信档案,对于违反规定的开发商,还应有相应的惩戒措施。以此增强市场供应信息透明度,帮助购房者对房屋价值做出理性判断,使市场形成稳定合理的房价预期,促进房地产市场的平稳发展。
其次,针对开发商滥用预售款、购房者资金安全存在较大隐患的现象,建立预售资金第三方托管和监管相结合的制度,切实保障资金的安全性和有效使用。我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖建议,在预售资金监管中引入担保公司作为监管主体,开发商在银行开立预售资金监管专用账户后,与托管银行、担保公司签订预售资金监管三方协议,并委托担保公司向购房者出具预收款将按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司依法承担资金安全的全部法律责任,在各项手续健全的情况下,购房者再将预售资金存入该账户。以此防止开发商随意挪用预售资金,以及通过假按揭骗贷等违法行为。
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