据报道，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。不同于之前的月度性停贷，开发商即使挺过了今年的信贷空窗期，也还要面对信贷环境更严峻的2011年，预计明年的地产信贷供应会减少两成。

　　笔者历来赞成对房地产市场乱象实施最为严厉的调控措施，但这并不意味着也赞成一刀切式的行政限令。事实上，对开发商房产开发贷款突然实施全面停贷，不但无法迫使开发商降价就范，反而可能会为房产政策变相反弹埋下了隐患。尽管我们现在很难厘清市场调节与宏观调控的准确边界，但是历史经验已经一再表明，“斩立决式”的调控政策措施往往会因为违背了市场基本逻辑，而最终以更加尴尬的形式无奈退出。

　　本轮房地产调控始自去年年底，其间虽经今年4月份“国十条”与9月底调控新政两次加力，但遗憾的是至今房价仍岿然不动。笔者完全理解调控政策部门所面临的压力，并且对未来诸如房产税等政策的推出抱有期望，但这并不意味着当局的仓促出招可以“速成”。就具体政策而言，如果年内一次性禁放房地产开发贷款，明年人为规定开发贷款减少规模，其结果未必是导致开发商降价促销，反而会导致多重乱象加剧。这些乱象至少包括，开发商囤地现象加剧、市场楼盘供应短缺、房地产行业信贷寻租问题爆发、商业银行信贷风险大幅增加等等。

　　需要强调的是，房地产市场调控的直接市场目标是价格松动，但是体制修正的终极目标却是要让房地产行业回归本源。也就是说，中国经济增长波动过多地被房地产业“绑架”，而房地产业自身也深受其害。用一个形象点的比喻，房地产在中国就像是“雨天送水，晴天送伞”，当经济走势趋弱的时候房地产就会备受政策青睐，而当经济趋于平稳甚至开始转热时，房地产就会备受政策打击。事实上，当下对房地产贷款的全面限制政策，正是对之前过度宽松政策的逆向调整。央行数据显示，2009年房地产开发企业资金面极为宽松，全国房地产开发到位资金5.7万亿元，增速比上年上升42.4个百分点，其中国内贷款同比增长高达48.5%，构成房地产开发投资的主要资金来源。分行业比较看，2009年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业行业的新增贷款规模。由此可见，今天的全面禁止发放贷款其实是对当年大规模政策放松进行的纠偏，作为房地产企业而言并没有所谓的对错之分。

　　其实，问题的关键并不在于政策变脸本身。由于房地产行业运行有其内在市场规律，并不是一个“水龙头”，政策要松就松，要紧就紧那么简单。之前大规模盲目贷款投放的倾向，导致今天人为试图控制房产投资政策取得实效的难度加大。

　　任何紧缩贷款政策都需要经由商业银行操作才得以施行，而商业银行能否坚决贯彻政策精神的确是个未知数。根据房地产贷款投放的一般规律，商业银行对于房地产开发贷款的投放绝非一次性的划拨，而是以两三年的房产开发周期为标准。第一期贷款投入后就意味着后期贷款已经被锁定，否则一旦开发商因为资金链断裂出现烂尾现象，前期贷款回收就会出现问题。由此，期望商业银行以“断臂”方式控制房地产开发贷款的投放与规模管制，在实际操作中并不现实。行政性限制开发贷款政策的结果有两个，其一是开发商放弃土地开发与楼盘建设，干脆转而以囤地为生。而按照相关部门对有关囤地行为的处罚，只要工程建设已经开始，那么因为资金链条断裂而搁置的工程是无法按照囤地行为处罚的。另外一个结果就是，开发商内部出现一定分化，国有背景的开发商将能够保证贷款投放，而民营背景的开发商则会受制于资金困局，新一轮“国进民退”现象将在房地产企业中出现。在这一过程当中，限贷政策固然有可能迫使部分开发商抛盘变现，但是开发商资金链条断裂也可能会导致上市楼盘数量减少，从而恶化市场总体供求关系，难言因此而出现大面积集体降价现象。

　　市场经济的基本逻辑是利益共赢生存，而调控政策的目的是让生存模式体现公平。调控市场并不等于封杀市场，就这个思维而言，任何全面不加区分的限制性调控政策都应该审慎推行，全面限制开发贷款的政策也不例外。（马红漫）