住建部7日发布《国有土地上房屋征收评估办法》，规定负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格。业内专家指出，新办法更重视被征收人意见，是社会公平的体现。

　　专家解读<<评估新流程

　　变化

　　评估更多体现土地价值

　　今年1月公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　新办法指出，“类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产，“市场价格”是指在评估时点的平均交易价格。

　　【解读】在新办法中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的 “指导价”，而是完全按市场交易价格。

　　北京市房协副秘书长陈志7日表示：“如果政府设定指导价，就不能体现第三方的独立判断。”陈志认为，过去在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。

　　变化

　　评估机构由被征收人选

　　新办法中明确规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

　　【解读】陈志表示，由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，更重视被征收人意见，这是社会公平的体现。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。”

　　变化

　　评估时间为征收公告日

　　新老规定关于房屋价值评估时间点的不同，引起了争议。按照老的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

　　新办法则规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　【解读】中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮表示，有可能征收决定公告之后，并没有人马上去找老百姓谈，“拖半年再去的话，房价可能翻了一番。”

　　在王才亮看来，最好能以订立合同的时间为房屋价值评估时点。他表示，最高法院正在起草审理房屋拆迁案件的司法解释，或将对此做出规范。

　　1 选定机构

　　被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构

　　2 签订合同

　　一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担

　　3 实地评估

　　估价师对被征收房屋实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法评估

　　4 公示解释

　　房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示

　　5 交付报告

　　公示期满后，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告

　　6 申请复核

　　被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估

　　7 申请鉴定

　　被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定

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　　北京拆迁已参照市场价

　　据了解，2009年，北京市住建委已明确规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。并在当年4月的西城区西长安街拆迁中首次试点，补偿基础价格定为3.07万/建筑平米。