昨日，中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011～2012）》（以下简称“绿皮书”）明确指出，2012年第一季度，房价或现拐点，第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

　　截至今年，绿皮书共发布了3部，根据前两部的历史经验来看，绿皮书的预测基本与来年实际房价走势相皮书》显示吻合。

　　我国房地产市场有望“软着陆”

　　绿皮书认为，住房市场政策持续加码各方渐进调整，价格稳中有降趋于理性回归。由于调控效果显著，房地产市场或会“软着陆”。

　　绿皮书指出，2010至2011年，房价快速上涨的势头已初步得到遏制，房地产市场逐渐显现成交量和成交价格双双下行的局面，整体呈稳中有降的情形。在巩固目前调控成果的基础上，预计未来在政策面总体严控下对达到一定条件的区域作出微调，以实现房地产市场的“软着陆”。

　　中国房地产已经进入衰退周期

　　2002年后，中国出现持续的房地产热，总体上只涨不跌是大多数人对中国房价的直观认识。

　　根据最近几年房地产变化情况，绿皮书指出，中国房地产市场已经在周期的下行阶段实质性地运行了一段时间。或者说，中国正处于房地产周期的衰退阶段。

　　绿皮书指出，目前房价已经充分反映了人们对房地产市场的各种乐观预期，在新的支持房价上涨的重大因素未出现之前，市场只好选择下行调整。

　　专家解析

　　刚需入市看的还是价格

　　专家指出，预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量的开发企业逐步增多，销量可能会短暂回升。

　　到明年，在二季度传统的销售旺季，一般开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大。如果上半年销量不理想，第三季度整体性价格下降幅度较大。而价格的下降自然会带来对住房有刚性需求的人们入市，销量会增加。

　　开发商最好放弃“救市”念想

　　专家分析，在楼市进入房地产周期衰退阶段时，无论政府、开发商都应及时调整行为策略。政府应加强预售资金监管和开发商行为管控，严格执行期房封顶才能发放按揭贷款政策，避免开发商因资金链断裂、卷款外逃等而使期房烂尾，将包袱甩给国家和社会。

　　房地产开发企业应放弃政府救市期盼，尽早降价求生存。“只有少部分开发企业试行降价，多数开发商对于政策最终松动还抱有很大期望，使得房价胶着。”

　　如果在周期衰退阶段只有一部分开发企业可以存活下来的话，率先降价回笼资金的企业生存的概率肯定大得多，并可以在下一轮周期的上升阶段赢得竞争优势。

　　专家表示，如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。

　　11月全国商品房销售“双降”

　　国家统计局昨日发布的报告显示，11月份，全国商品房销售面积同比下降1.7%，商品房销售额同比下降1.2%。

　　统计显示，1至11月份，全国商品房销售面积为89594万平方米，同比增长8.5%；商品房销售额为49047亿元，增长16.0%。1至11月，全国房地产开发投资为55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。

　　相关链接

　　首部绿皮书

　　发布时间：2009年11月

　　预测内容：2010年房价走势，春暖秋凉、震荡增长，经济将持续复苏，住房投资作用增强。

　　事实验证：2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，但国内的宏观形势和经济政策使得房地产也在这个年度形成了V形的反转态势。

　　这一反转态势一直持续到2009年的第二季度，此后虽有政策调整，但影响持续到2010年。当年，我国房价同比上涨24%。

　　第二部绿皮书

　　发布时间：2010年12月

　　预测内容：市场继续调整，房地产价格稳中有降，市场还有小幅波动。

　　事实验证：2010年是我国房地产的调控之年，房价收入比高位运行，而且略有恶化。

　　2011年，一二线城市房地产交易持续低迷，降价风波开始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延，部分楼盘甚至将价格下调了近50%。这一走势也基本符合绿皮书所预测的2011年的“稳中有降”。

　　本组稿件综合《法制晚报》、新华社等