制图 贾庆华 来源：西安晚报

35个城市房价泡沫29.5%  制图/李平选 来源：西安晚报

　　泡沫指数

　　泡沫指数=(实际价格-基准价格)/实际价格。

　　泡沫指数的取值在0～1之间，指数越大，说明房价中的泡沫成分越大。如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。

　　房子的实际价格即成交价格，基准价格是通过对一系列参数进行演算而来的。这些参数包括家庭人均可支配收入、地方财政预算内支出、城乡居民储蓄年末余额等11项指标。

　　中国社科院昨发布《住房绿皮书：住房发展报告(2010-2011)》。

　　绿皮书通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中西安房价泡沫成分占实际价格比例在10%~30%。业内人士称，西安楼市存在的泡沫在15%左右。

　　疑问：西安楼市存在多少泡沫? 解析：大约在15%

　　昨晚7时许，西安一房产公司副总经理吴俊表示，根据他掌握的楼盘销售情况来分析，西安楼市存在一定的泡沫，泡沫应该在15%左右。

　　而一房地产公司西安分公司副总经理胡玉告诉记者，西安作为二线城市的代表，房价泡沫不大，市场很明朗。至于泡沫比例，目前尚不好非常准确地下结论，但肯定超过10%。

　　疑问：房价泡沫怎么算的? 解析：空置率是首选

　　吴俊表示，北京、上海、广州等一线城市按照空置率计算楼市泡沫，主要是计算买了不出租也不使用、等着房价上涨后再抛出的房产。而西安楼市刚性需求占相当大的比例，除了计算闲置房外还有部分中长期的投资房也在统计之列。

　　胡玉称，在目前土地成交价格公开透明及无法测算投资还是投机的情况下，房屋空置泡沫无疑是比较有利的测算。按照国际经验，商品房空置率低于10%时，这种泡沫是正常的。如超出过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌。

　　疑问：西安哪里是一类地段? 解析：曲江、浐灞等区域

　　绿皮书是按照城市二类地段计算房价泡沫的，西安的二类地段指哪些地方?

　　吴俊认为，主要集中在传统的老城区及老城区与新板块接合部，体现在小区环境等方面的差别。一类地段集中在曲江、高新、浐灞及二环沿线等高端房集中的区域。

　　疑问：西安房价成本多少? 解析：二环项目约为5000元

　　吴俊算了一笔账，开发商成本主要有四块，即：土地成本、建筑安装成本、配套费、税费成本。以二环某城中村改造建筑面积30万平方米综合项目计算，开发商拿地的成本达到500万元，土地成本约1700元/平方米;建筑安装成本高层为2600～2700元/平方米;配套费用约在260元/平方米;再加上其他费用，开发成本约在5000元/平方米。

　　开发商到底有多少利润?吴俊称，除了售价利润外还有一个收入，比如按实际核算开发商需要5000元/平方米的资金来开发，但开发商要求建筑商提前垫资及业主购房款成为开发资金，换句话说，有1500元/平方米的资金就可以开发楼盘。 本报记者 陈思存

　　评论：房价预测搞得老百姓一头雾水

　　现实情况：

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　　房价走势预测：

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　　政策影响：

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