规划乱象

　　王志纲工作室深圳公司副总经理孙洪波认为，中国的海岸线开发出现这么多乱象，有三点原因：一是开发时机不对，过早透支了海岸线资源；第二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发；第三是没有一个核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展。由于这三点原因，早期开发的海岸线，基本都没有形成旅游目的地，而变成了房地产投机的乐园。

　　2014年初，惠州市才制订了巽寮湾的总体规划。但这份规划没什么实质意义，因为巽寮湾已经基本成型。在此之前巽寮湾已无序开发了多年，万科、金融街[-1.53%资金研报]、碧桂园这样的大开发商云集，项目动辄上百万平米，基本上是单打独斗、各自为政。

　　海南有1528公里海岸线，1988年开始便有了东线重点发展旅游业，西线重点发展工业的定位。2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，一时间连旅游资源并不丰富的西线也变成了开发商追逐的目标。据央视调查，海南西部地区的海岸线总长630多公里，除了几个工业开发区占据了100多公里外，剩下的500多公里都将用于旅游和地产开发。

　　2009年12月经国务院批准实施的《海南省土地利用总体规划(2006-2020年)》明确规定，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)。国际旅游岛的规划出台，很多项目打着旅游的旗号，事实上做的是住宅开发。比如一些项目挂着“产权式酒店”的牌子，最后开发出来的还是公寓住房。还有一些项目拿地时承诺了五星级酒店配建部分住宅，但最终只剩下住宅，没有了酒店。

　　“海南的规划很多地方弹性很大，规划成了‘鬼话’。”海南知名评论员矢弓说，狂热的投机氛围下，规划常常被利益侵蚀，失去了科学性和严肃性。2010年6月8日国务院批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》规定，建筑物与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于100-200米。但多年以来，很多项目都建在离海很近的地方，这个规定也不会有很强的约束力。毫无节制的圈地和破坏性开发，已经给海南的生态带来了恶劣的影响。文昌东郊椰林曾以种植密度高、枝繁叶茂而著称，但因为海岸线侵蚀造成海岸线后退300-400米，原来插在陆地上刻有“椰林湾”三个字的柱子，现在已经跑到海水中去了。

　　在中国最知名的度假胜地三亚，众多的海湾中，只有海棠湾是唯一政府主导了整体规划的海湾。从2005年起，国内和国际著名的设计院开始对海棠湾的规划进行竞赛，最终美国一家著名设计公司中标。在很多业界人士看来，海棠湾的规划具有国际性，它有可能会成为三亚开发得最有水平的海湾。

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　　澳大利亚的黄金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸线旅游目的地，无一不是政府主导规划，又经过了比较谨慎、长周期的开发，才有了这些海岸线的精品项目。对于海岸线这样的公共资源，很多国家的开发都相当谨慎。但中国沿海的地方政府，无一不是迫切地卖地了事。卖地的好处很容易看到。三亚陵水县曾是国家级贫困县，但有了雅居乐清水湾为代表的房地产项目，这里一跃成海南省经济和社会发展综合排名前茅的市县。营口、乳山、巽寮湾等地的天量住宅供应，也都根源于地方政府的短视。

　　产业黑洞

　　如果海岸线上的房子都有人住，那就不会有什么大的问题。这些入住率极低的海景房，造成了双重的浪费——既破坏了自然生态，又浪费了大量的财力。在卖地时，地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望，但事实证明，这些没有人住的海景房对经济的拉动作用非常有限。

　　乳山银滩离乳山市有十几公里的路程，在银滩年景最好的2008、2009年，外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空，消费也一片兴旺。但银滩上除了房地产，没有任何成气候的产业，这两年买房客们撤退之后，银滩变成了一座空城。乳山市看上去也不景气，在由市区通往银滩的路上，有好几处被遗弃的工厂。

　　产业黑洞不是银滩独有，这是狂热投机驱使下海岸线开发的通病。2007年，营口规划了沿海产业基地，在土地财政的驱动下，大量的土地被迅速出让，但产业升级速度却赶不上房地产开发的速度。由于产业无法及时导入，沿海产业基本陷入萧条，楼市也几近崩盘。巽寮湾、三亚很多海湾开发的主题是度假，但度假只是一个泛概念，并没有落实到相关产业链的可持续运转，也没有真正形成支撑。

　　“国外那些开发得很成功的海岸线，基本都有一个主题产业做支撑。如果没有的话，都很难生存下去。”孙洪波说，比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和F1赛车，戛纳有电影产业，墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、文化体育等很多产业。这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体，除了旅游之外，本来就有很多现实生活的内容，因此它的配套也会非常完善。而中国的海岸线开发都很单调，除了盖房子，没有其它产业。因此，中国的海岸线旅游也很单调，除了洗海水澡、搞些水上运动，就再也没有其它的东西了。因为入住率低，中国很多旅游地产根本没有配套，导致生活不方便，这又拉低了入住率，最后变成恶性循环。

　　“中国的这种开发模式会越来越走不下去，因为没有新内容的注入，无法升级。”孙洪波说，产业其实就是要给海岸线注入更多的持续吸引人的内容，比如摩洛哥的F1赛车、戛纳电影节，每年都会有新主题，不断地吸引眼球。“而你盖个酒店5年装修一次，除了这个还有什么吸引别人的？”

　　乳山银滩一直打着“养老”的旗号，提出过做养老产业，但在急功近利的发展思路下，房子盖得很快，养老产业却没有形成哪怕一个有吸引力、影响力的项目。“比如说乳山每年能办一个权威的养老论坛，加上养老设施、设备的展示交易会，逐步吸引全国做养老产业的人来交流、交易，再加上开发的养老房，很多人也会来体验度假，银滩可能就活了。”孙洪波说。和做房地产、赚快钱相比，养老、服务都是浮云。

　　在中国的海岸线上，青岛是经济发展得最好的城市之一，但是它的海岸线开发也有诸多遗憾。

　　2012年以来，青岛市政府同时启动了西海岸黄岛和北海岸红岛的开发。“我认为青岛现在的经济实力不能支持三岛联动，这是典型的小马拉大车，严重透支青岛的未来。”青岛的一位资深地产人士说，青岛主城区的崂山区、李沧区，都还有大量的土地，是青岛未来发展的重心所在。“主城区尚且吃不饱，西海岸要好就不容易。黄岛都好不了，那你红岛怎么能好？”

　　1984年，国务院划分了14个沿海经济开发区，青岛的西海岸就是其中之一(当时还没有黄岛的称呼)，以来料加工为主。但至今实体经济也没有发展起来，学校、医院、商业等生活配套等都很不完善，生活不便利。黄岛的支柱产业也是房地产，整条海岸线上已经盖得满满当当，均价在每平米9000元左右，看上去没什么人气。“现在西海岸都拉不起来，你硬要把北海岸拉起来，这不是白日做梦吗？”上述人士说。

　　和黄岛一样，红岛没有实体经济，唯一的支柱产业也是房地产。由于交通不便、几乎没有配套，红岛的房价每平米只有五六千元，依然卖不动。“在红岛没人赚钱，企业投多少亏多少，政府的投资也是亏的，唯一盈利的就是政府的土地账面溢价。”

　　经过了这一轮疯狂投机之后，这些海岸线会重蹈海南1990年代泡沫破灭的覆辙吗？

　　根据海南统计局的数字，2014年上半年海南的房产销售同比下降了40%。海南是中国唯一的一个热带海岛，这种唯一性让它死去的可能性变小。但是像营口、乳山等地，海景房的泡沫会不会破裂很难说。但无论如何，一揽子卖海景房的模式，已经难以为继。巨大的供应，以及2014年以来楼市的萎靡，这类旅游概念的房产销售越来越困难。

　　孙洪波认为这一波海岸线开发可能会像之前的主题公园开发热一样，慢慢走向没落。“你不是像迪斯尼乐园一样有唯一性的内容。如果没有内容产业，你靠什么升级呢？”他认为海岸线要开发好必须做内容产业，深挖当地特色的产业内涵。海南有非常丰富的物产，除了水果之外，还有文昌鸡、东山羊等美食，这些特产缺乏集成和包装。“如果酒店里都提供热带水果餐，你看海南是不是更有吸引力些？”他举例说，这些产业会对旅游增加附加值，产业好、房子也有人住，那不就长久兴盛了吗？他说过去有大把机会挣大钱，没人会想这些，但是现在投机不下去了，市场会形成倒逼力量，“你就知道原来这里也有大金矿，如果大家蜂拥去做，市场就繁荣了。”

　　宋丁把一揽子卖海景房的模式称为“小循环”，这种模式只注重短期利益。但未来无论是海岸线还是其它的旅游地产，都必然走上“大循环”的模式。“在大循环的模式下，地产商变成了战略投资商，就不是说像以前一样只盖房子了，而是要把旅游、文化、商业、教育等等都考虑进去。如果做成功，这就是中央提出的小城镇、美丽乡村。”宋丁说。贵州省政府已经在做Top50小城镇，拿出50个旅游资源最好的地方对外招商，在这样的项目设计中，重点考虑的是整体经济、生态发展的需要，房地产开发被压缩到一个相对小的份额。“大循环模式对社会的承诺越来越多，它不是中小开发商能做的。”