作者:薛涌

　　众所周知，这次经济危机以美国房地产市场的崩解为起因。俗话说“解铃还须系铃人”，经济要走出衰退，还要靠房地产市场的稳定。

　　美国房地产市场在本世纪初的前六年狂涨，到了一般老百姓买不起房的地步，最终导致了供需失衡、房价大跌，并引发了追逐泡沫房价的次贷的崩解和华尔街的金融风暴。如今华尔街大致稳定下来，那么房价又如何呢？

　　2008年第二季度，美国的次贷危机已经爆发，房价已在急剧下跌之中。那时美国的房地产市场上，只有55%的房子是在一般老百姓承受程度以内的。但是，到了2009年，70%以上的房子，老百姓可以承受。

　　承受能力怎么衡量？那就是每月所支付的房贷等费用不超过工资单(即税后收入)的28%。美国目前的中等家庭收入是六万四千美元。税收的收入，每月大致四千多美元。每月花在房子上的钱，按28%的标准，应该是在一千一百美元左右。

　　当然，房价的地方差异依然非常惊人。CNN不久前列出最可承受和最不可承受房价的地区排名。最可承受的前五名全集中于中部。排第一的印第安纳波利斯市，中等房价才十万出头，中等收入则达六万八，房价收入比为1.5上下。也就是说，一年半的税前收入就可以买栋房。市场上销售的住房有95%以上可以为中等收入者所承受。再看房价最不可承受的城市，排第一的是纽约，中等房价四十二万五千，中等收入不到六万五，房价收入比为6.5，市场上销售的住房仅有不到20%为可承受型。排名第二的旧金山，中等房价六十二万五，中等收入不到九万七，房价收入比为6.4以上，市场上销售的房子仅有22%在可承受范围。

　　应该说，美国住房可承受的标准定得是比较严格的。如果放松这个标准，比如把用一半的收入支付房贷定为可承受，那么即使在纽约、旧金山，大部分房子也就买得起了。可以说，目前美国的房地产已大致趋于健康。日后房价可能进入缓涨阶段，这是经济恢复的重要基础。

　　经过美国房市的这一历史戏剧，再看看中国的房市和经济，则不免让人警觉。中国固然带头走出了世界经济衰退，但是，中国的房市有多大比例属于可承受的呢？固然，中国人多地少、资源紧张，人们不得不拿出收入中更大的份额支付住房费用，所谓“可承受”的标准，不应该依照美国“税后收入的28%”这一比例。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。以这个考虑到发达程度的尺度来衡量，2008年中国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远超出合理水平。再对比一下纽约、旧金山这种美国房价最不可承受的城市，房价收入比也不过6.5左右，甚至低于中国的平均水平。可以毫不夸张地说，中国的房价，比次贷危机前的美国还更难以承受。这种房价不仅威胁民生，也威胁着中国经济的竞争力。