本报讯 在昨日召开的2012西安房地产市场发展预警报告会上，西安房地产信息网副总经理李宇兵对今年西安楼市走势发布预警，预警上半年西安刚性需求观望态势将趋于松动，楼市交易有望低位上扬，而市民关注的房价也将出现小幅回落，但后期将趋于稳定。

　　上半年住宅均价将小幅回落

　　李宇兵分析，目前全国一线城市如京、沪在降价促销的背景下，从2011年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，对于市场交易已形成一定拉升。基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于房价下行形成挤压，这些因素将推动房企降价行为在2012年至少上半年延续，但基于西安房价、房价收入比以及城市发展价值支撑，预计回落走势相对平稳，跌幅预计不会超过10%。

　　市场刚需观望趋于松动

　　李宇兵认为，2011年末至2012年行业入冬背景下，房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业。

　　预计明年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。

　　房企销售压力难削减

　　据了解，2012年将有更多的商业地产项目陆续入市，商业地产未来销售情况甚是堪忧，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

　　商品房存量已超需求总量

　　目前，西安常住人口达到860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。

　　置业“一步到位”趋势明显

　　统计显示，2011年西安住宅单套成交面积106平方米，较2009及2010年已两年稳定于99平方米明显提升，置业“一步到位”趋势明显，尤其110平方米以上各面积区间段比例均呈现上扬。同时对于未来房产税的长期影响预期，将进一步加重这一置业心理，2012年三室房源预计将进一步呈现升温表现。此外在行业由投资属性向居住属性回归的过程中，从依靠跑量的粗放型产业模式将向更为精细化的产业模式转变，市场结构的重心将从投资性的高档产品转为性价比更高的普通住宅。