“兴麟系”一夜崩盘 求解三大疑团

　　短短一年多时间，业务遍及50多个城市，拥有140余家分公司，开了近千家房产中介门店，这个看似庞大的中介公司，在一夜间崩盘。然而，对于众多“兴麟系”的受骗者来说，噩梦远未结束。

　　疑团1

　　嫌疑人被抓住了，房款去哪了？

　　怀疑被用于放高利贷，资金链断裂

　　2011年，国家出台《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

　　华商报记者采访的中国银行陕西省分行一位李姓负责人表示，按照这一规定，购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。如果银行发现购房者资金违规打入了中介的私人账户，那么将不予办理后续的按揭等手续。然而，这套程序在兴麟房产的操作过程中却恰恰相反。据该中介公司一位员工小彭介绍，入职培训时，公司明确要求所收款项都需打入老板个人账号。等过了合同期限，总公司再返点钱下来当做违约金，赔偿给购房者。

　　“老板有小额贷款公司，把你的钱拿上好几个月，以高利贷的形式放出去，挣这几个月的钱，完了以后回来再退给买房的这个人，再赔几千块钱违约金。但这三四十万他拿了几个月，如果放高利贷，有可能就挣好几万。”兴麟房产一位不愿透露姓名的销售经理告诉华商报记者。

　　有业界人士猜测，投资出了问题，资金链突然断裂，是导致“兴麟系”崩盘的原因。

　　疑团2

　　明知是骗人，为什么还敢开这么多门店？

　　门店开得越多，代收的费用就越多

　　“兴麟系”房产中介，几乎都是利用先收房款首付、二手房担保资金这样的方式去骗取钱财；并且它在西安打出的可以买到经适房的幌子，也为它带来了巨大的利益。然而，在自己明知道办不成事，纯属诈骗的前提下，还开这么多门店干什么？

　　正常中介公司的盈利模式只是收取交易佣金，而兴麟房产的目的却不在佣金上，而在于大额的房款，即中介的“代收房款”业务。

　　“涉及贷款按揭的二手房交易，通常的办理时间是45天，如果拖一拖，会达到3个月到半年，如果一个门店一次代收费10万元，一百个门店就是1000万，1000万放在银行里3个月，都会有不少的收益，而这正是兴麟快速扩充门店的关键。”一位业内人士分析说。

　　“兴麟租门店时，租金都是月付或者季付，而一般的房屋中介通常情况下都是年付。”该人士还透露，兴麟房产还有一个怪现象，别的中介公司开100家门店，100家都会采用同样的门头同样的颜色。然而“兴麟系”却不停地变换自己的名字，德邦、安邦等十几个，生怕别人知道和兴麟房产有关。这么做的目的只有一个，就是一家公司出事了，其他公司还能不受牵连。

　　疑团3

　　嫌疑人如何偿还受害者的钱？

　　各地门店不是其个人资产，不能冻结和变卖

　　“还欠了我们两个月的工资呢。”有员工对前来采访的记者哭诉。然而，相比于员工数千元的工资，受害者2亿多元的房款却无从找起。

　　那么，在嫌疑人吴秉麟被抓后，他的什么财产可作为非法资产抵押、变卖，用以偿还被诈骗的钱呢？据悉，目前房产中介行业仅有的一个专门性法律法规是住建部等三部门于2011年出台的《房地产经纪管理办法》，相关条款在各地没有得到有效落实，而且很少有配套的地方法规，对于虚假中介的后续处理也没有明确的规定，房产中介行业良性发展亟须法律保障。

　　西北政法大学刑法学教授、刑事法律科学研究中心副主任舒洪水告诉华商报记者，在吴秉麟的资产中，只有被证实非法所得的银行存款、外借债务、固定房产等可以充公变卖，用以偿还债务，而全国几百家门店因为都是租赁关系，不能作为吴秉麟个人资产进行冻结和变卖。

　　对于吴秉麟的量刑，舒洪水认为，兴麟房产通过欺骗等手段骗取他人购房款，属于诈骗罪，按刑法可能会判无期徒刑。 华商报记者刘斌

　　房产交易需防三大陷阱

　　针对兴麟房产欺诈客户的骗术，昨日，西安市房管局交易中心中介办提醒广大消费者在房产交易中要谨防黑心中介设置的三大陷阱。

　　“违约金”陷阱

　　在中介公司制作的格式合同中，往往会设定“房地产买卖合同”的签约期限，如果买卖双方在约定期限内不能签约，那么就必须承担“违约金”，但是在格式合同中相应的条款中又故意规避了中介公司自己应尽的义务，比如对房屋是否已有产权证、是否还存在共有人、房屋的必要居住使用条件等的确认。在此情况下，买卖双方往往因为发生诸多分歧而不能按时签约，此时，中介公司就会索取违约金，要求买方承担不签订房屋买卖合同的违约责任，令买方上当。

　　房管局提醒：居间合同设立的是中介和委托人之间的权利义务关系，不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务，房屋买卖双方是否签订买卖合同，取决于双方能否对买卖条件达成意向一致，因此设定签订房地产买卖合同的期限的条款属于无效条款，如果居间合同中加重合同双方的责任，排除对方的主要权利，减轻或者免除中介公司自己的义务的格式条款同样是无效的。

　　“意向金”陷阱

　　在二手房交易中，也有很多中介公司不与买方签订正式的居间合同，采用《房地产买卖意向协议书》的方式，要求买方支付一定数额的意向金“以示购买诚意”，同时要求买方单方面在协议书上签字。一旦中介公司收到该笔费用后就会利用它牵制委托人，使其不得不签订买卖合同。同时，中介方在卖方不知已收取意向金的情况下，再与卖方“砍价”，收取差价，此时中介就可实现“旱涝保收”，即使交易不成功，也可以以种种理由拒绝退还买方的意向金。

　　房管局提醒：中介公司不能以《房地产买卖意向协议书》取代正式的居间合同，如果需要签订协议书，则必须经双方就房屋交易的基本条件如价款、权属、房屋正常居住使用条件等协商达成一致时才能签订，未经协商的协议书，诱使或者胁迫买方单方面签字的协议是无效的，或者是应当被解除的合同。

　　“看房确认书”陷阱

　　在兴麟房产和盛居房产中介受害人中，多数都是看过卖方的房子之后，才与兴麟、盛居房地产中介签订的居间合同，而这其中很多人还被中介要求签订“看房确认书”。华商报曾经接到过一起消费者遭遇黑心中介坑害的事件。杨女士陪母亲买房，当天在某中介看了两套房均不满意。中介打电话给杨女士的母亲称有符合条件的房子，如果要看房，必须要交钱定下，否则就没有了。杨女士的母亲表示还没有看房子不能交钱，但中介表示交了钱对方才给钥匙看房。于是老人交了2万元所谓的定金，写下了定金收条，但在看房之后，房屋的条件并不能满足老人的要求，老人要求退还2万元时，黑心中介称房主把钱拿走了，之后又以“看房确认书”有老人的签名为由拒绝退还定金。

　　房管局提醒：中介带客户看房不能收取看房费。但有的黑心中介利用人们买房时的急切心理，以业务人员计算工作量等借口，要求客户在“看房确认书”上签字，以后一旦发生纠纷，黑心中介就会以客户已经看房确认并付有定金构成所谓的证据链，为自己赖着不退还定金寻找理由。 华商报记者景冀