鑫琦资产被曝陷兑付危机 客户投资被"换"成写字楼

　　>>背后现状

　　中小房企融资难只能通过民间融资“找钱”

　　鑫琦资产此次爆发出的兑付危机，其实只是房地产开发资金链条上的冰山一角。众所周知，房地产开发属于资金密集型产业，其发展离不开大量资金支持。据西安一家国有房企负责人介绍，银行信贷、房地产信托、上市融资、债券融资是房企给项目“找钱”的几个主要途径。

　　但由于各类渠道限制，又使得民营中小房企面临相对突出的融资问题。一位熟悉房企融资的业内人士介绍，由于楼市低迷，不少房地产项目在银行眼中并非可供质押的优质资产。目前，能够从银行拿到开发贷的基本是国有房企、上市房企。大量民企只能通过信托、民间融资等方式实现融资。

　　雅狐企划总经理冯奔介绍，信托支持的资金量较大，往往达数亿元以上。对不少短期内可能只要几千万元中小型房企来说，就只剩下了民间融资这条路。他表示，从陕西开发商的开发利润分析，开发商借款能承受的最高年息也就15%左右，刨除金融机构3%左右的经营成本，如果承诺给投资者18%甚至20%以上的回报率就有问题了。

　　上述业内人士对资产管理公司所说的“置换房产、盘活资产”表示怀疑。他举例说，比如置换一个商业项目，搞酒店、写字间甚至是新兴的创客公寓，收益如何?很大程度上还是由地段、市场环境和运作水平来决定，逃不出房地产市场的客观规律。“所以，高息揽过来的钱基本上很难有规规矩矩运作的，很多都是拆东墙补西墙。”该业内人士说。

　　克而瑞西安机构总经理朱郁说，现在很多房企都在做“房产+金融”的事情。相对而言，大品牌的上市企业和国企的实力雄厚，风险较小，而中小企业因为可以调配的资源有限，风险相对较大。

　　>>风险上升

　　库存压顶 房产置换风险增大

　　据克而瑞西安机构监测，早在2011年下半年开始，由于楼市新增供应不断超过销售速度，西安房地产市场的库存量就在不断累积。虽然近两年市场持续处于“去库存”通道中，但截至目前，全市商品房存量的去化周期仍超过20个月。

　　另一方面，西安房价也持续处于下跌通道。据美城机构测算，2015年西安商品房均价为7859元/㎡，同比2014年下跌了9.2%。

　　有市场人士分析，即便在不考虑销售速度的前提下，如果鑫琦资产的确是通过置换房产来赚差价，也要看置换成本与市场价格之间的差价有多大，毕竟现在房地产行业仍面临供大于求的现状，开发商利润也已大不如前。在国内二三线城市房价回落，销售增速放缓，提倡去库存的大环境下，类似鑫琦资产这样买卖房子理财，不仅收益根本难以保障，万一遇到烂尾楼，投资人的本金多年得不到清偿，甚至有“打水漂”的可能。

　　实际上，鑫琦资产也已经意识到了这样的风险，公司宣布停止资产管理业务。上周五，华商报记者以客户身份咨询公司西安的业务经理范先生，他明确表示，资产管理业务全面停止，目前只做债权置换业务。

　　西安经纪人协会会长邵涛分析，其实资产证券化、债权置换在国外都是非常成熟的金融运作模式，但是在国内的实际操作中有“变味”嫌疑。他说，首先要看到一些房地产项目的运作并不规范，因为缺乏对资金实力的把控，有些项目在建设途中遭遇“缺钱”、甚至“没钱”问题，风险进而也会传导到为其融资和借款的机构身上。而这些机构如果也缺乏相应的风控能力，那么就可能导致一系列后续的兑付等等问题。 华商报记者 李程 刘百稳

编辑：王秋阳