近日，西安城北一楼盘打出“不限购不限贷”广告 本报记者陈团结摄

　　郭松海 全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长

　　今年1月份，全国70个城市房价“停涨”，房价全面下跌趋势确立，楼市的库存量不断激增。

　　房产调控仍在继续，对于顽强地追寻着“住房梦”的刚需一族，是抓住机会，该出手时就出手？还是沉住气，等待房价的最后一跌？

　　“明年年底交房，现在要为装修的钱奔波了。”2月22日下午，坐在记者面前的李勇（化名）说。2011年10月，这个来自山东的小伙，终于在西安实现了买房梦。从2008年萌生购房打算，到2011年在购房合同上签下名字，李勇的购房经历充满纠结，同时也见证了房产市场的四年轮回。

　　2008年曾经离“梦想”很近

　　李勇，这个来自山东菏泽的“80后”，作为“西漂一族”，大学毕业后就在西安工作，“在这里拥有一套房子一直是我的目标之一。”

　　2008年，李勇离这个目标一度很近。

　　那一年，华尔街金融危机席卷全球，中国房地产市场随之陷入低迷，多数城市房价“跳水”，西安也未能幸免。“我记得当时走在街上，经常有人硬往你手里塞楼盘的广告宣传彩页。”

　　也正是在那一年，李勇萌生了买房的想法。

　　当时，他看中了一套小户型，可惜参加工作时间不长，自己的积蓄有限，又不愿“啃老”，“所以首付没凑够。而且身边的朋友都在观望，盼望房价能再降一点，我也想等等再说。”

　　就是这一念之差，随后发生的一切，远远超出了李勇的预料。

　　随着国家一系列刺激经济政策的推出，房产市场再度被激活，低迷了近半年时间的西安房价也重拾涨势，而且大有“报复性”上涨的意味。

　　“2008年上半年，还能看到许多4000多元/㎡的房子，而且地段都不错。”仅仅时隔一年多，西安市房屋管理局提供的数据显示，2009年底西安商品房均价已经突破5264元/㎡。“地段好一点的房子当时已经卖6000多元了。”李勇说。

　　对于2008年没有“出手”的事，李勇十分遗憾，“想起来还有点后悔。否则，少给银行还不少钱呢。”

　　2009年攒钱速度不及房价涨幅

　　“攒钱速度远远赶不上房价上涨速度。”这是2009年以后，仍未放弃买房打算的李勇最大的感受。

　　事实上，从2009年起至2010年，西安的房价进入到了一轮快速上涨的周期。2010年年底时，西安商品房均价已接近6000元/㎡。

　　到2011年，在西安南郊、曲江及北郊一些优质楼盘，均价7000~8000元/㎡的房子已屡见不鲜。

　　这段时间，是李勇挫败感最强的日子。收入涨了不少，但和“凶猛”上涨的房价相比却是“杯水车薪”。

　　“以前和我一起观望的朋友都忍不住了，许多都在2010年时东凑西借买了房，当上了‘房奴’。”此刻的李勇表情平静，“其实，那时候我也有点慌了，如果房价一直这么疯涨下去，什么时候能买得起？”

　　眼看着工资涨幅已赶不上房价涨幅，李勇一度放弃了买房的打算。他开始给自己买不错的衣服、和朋友们聚餐、K歌、旅游。“反正收入也不错，如果不用买房攒钱，其实还是可以过得很潇洒的。”

　　但与朋友、同学在一起，聊着聊着不可避免地就涉及房子的话题，“许多人还是想买，但在高涨的房价下，首付款也随之水涨船高，许多人被挡在了门外，特别是像我们这样的年轻人，绝对的‘刚需’。”

　　2011年遇“最严”调控 果断出手

　　2010年4月起，被称为“史上最为严厉”的房产调控不断收紧。一系列“重拳猛药”之下，如脱缰野马的房价似乎停下了疯涨的步伐。进入2011年，西安楼市也逐步陷入低迷和萧条。2011年3月，西安商品房成交量一度暴跌近7成，当年12月，西安住宅销量同比再度锐减58%。伴随着成交量的大幅缩水，开发商促销力度逐渐加大，价格出现松动迹象。“我一直很关注有关房产的政策和新闻，我就在想，这次西安的房价能降下来吗？”进入2011年第四季度，李勇发现在媒体上4000元/㎡、5000元/㎡的房子广告多了起来，“推销房子的短信突然间多了很多，被售楼顾问电话‘骚扰’的次数也多了，走在大街上，又能碰到楼盘工作人员派发传单彩页了。”买房打算再度被点燃，李勇再次开始选房、看房。促使李勇迅速出手的原因很多：“我想房价再降也不会降到2008年的水平上去了，如果再出现2009年式的报复性反弹怎么办？况且我也打算要结婚了，首先就得把房子问题解决啊！”李勇的房子位于西安浐灞生态区浐河西岸，85㎡的多层洋房，临湖而居。而5600元/㎡左右的价格，也让他颇为满意，“要不是开发商促销，根本不可能这个价格买到。”在李勇看来，是此轮的房产调控为他创造了这次机会。“虽然现在也有人说，限购、首付比例上调等措施‘误伤’了部分‘刚需’，但我想说的是，如果不限购，房价会涨得更高，买不起的人会更多。”

　　重回城中村感慨“西漂一族”更艰难

　　2011年下半年起，随着房价下行趋势越发明显，更多的购房者选择了观望。就在李勇选房的当天，售楼处的场景颇让他意外。“排号当天，我怕人多，早上8点左右就去了，结果偌大个大厅只来了七八十人，而开发商为了防止选房的人多，准备了4个等待区，最后只坐满了不到2个区。”在20年的月供和物价高企的现实面前，买到属于自己房子的幸福感很快便被“消淡”。以往下班或周末时，他常常会和朋友们在外面吃饭聚会，“现在基本上一日三餐都在单位食堂解决了。”买房之后，对李勇生活改变最大的是从单元房搬回城中村租住。因为买房后有了月供压力，装修也得一笔钱，“所以能省就省，搬回城中村住，每个月能省下几百块。”不过，李勇也发现，随着城市拆迁的提速，西安的城中村越来越少。“许多‘西漂一族’，最初的奋斗都是从城中村开始的，如果没有了城中村便宜的房子，想在这座城市立足，将会更困难。”“我已经有了自己的房子，不知道这里的年轻人何时才能实现自己的梦想，或许现在政府大力建设的廉租房、保障房能给他们提供一处栖身之地。”李勇感慨道。

　　对话委员

　　2012年房价不会“报复性”反弹

　　华商报：房产税的征收会否起到抑制房价过快上涨的作用？会否对普通住房者造成经济压力？

　　郭松海：2012年，多个城市的“限购令”即将到期，低迷的房产市场对地方财政收入造成很大压力；如何缓解地方政府财政压力，房产税似乎成为不错的选择。2012年2月，国务院副总理李克强就发表文章指出，逐步扩大房产税改革试点。

　　现在还很难判断房产税是否会起到抑制房价的作用。但按照我的设计方案，对于第一套房子不征收房产税，第二套房的征收税率也较低，只有对第三套及以上的房屋，才按照累进税率征收，这样可以保障自住者的利益。

　　华商报：楼市限购令是否“误伤”了“刚需”群体？

　　郭松海：目前我国的房产调控政策主要目的是，让买不起房子的人群能够买得起。通过调控最终把房价降下来，才会有更多的人买得起。

　　我国年轻人每年购房数量十分庞大，随着房产调控后，这部分年轻人已成为购房的“主力”，所以，从信贷、税收等方面，应该对这部分人群实行差别化待遇，对于购买第一套房的购房者给予优惠。

　　华商报：今年房价将呈什么样的走势？

　　郭松海：这个很难全面去说，各个地方的情况不同。有的地方可能会降幅大一些，有的地方会小一些。下跌幅度上，北京、上海可能会跌20%-30%，而西安这样的城市，可能也就10%。如果调控政策延续，2012年全国房价出现“报复性”反弹的可能性很小。

　　本组稿件由本报记者刘鹏采写

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